26 сентября 2006 15:28

Социалисты хотят продавать землю только с молотка

Зарегистрирован законопроект о продаже государственных участков исключительно на аукционах

Социалисты хотят продавать землю только с молотка

Депутат Верховной Рады, глава фракции Соцпартии Василий Цушко предлагает парламенту разрешить продажу свободных от застройки земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, исключительно на земельных торгах.

В Верховной Раде зарегистрирован законопроект «Об особенностях оборота земельных участков, которые находятся в собственности государства, территориальных общин, юридических лиц и граждан, которые являются собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения».

Автор проекта уверен в исключительно положительных последствиях будущего документа. По мнению Цушко, закон позволит урегулировать земельный рынок, улучшить инвестиционный климат в стране, избежать дальнейшей тенезации сектора и чрезмерной концентрации земельной собственности в частных руках.

Основная идея документа -- ввести обязательную продажу державных наделов исключительно с аукциона. В законопроекте говорится, что реализация земли в условиях конкуренции позволит определить покупателя, который предложит продавцу наиболее выгодные условия.

«Как известно, в законодательстве стран с рыночной экономикой различают понятия «гражданско-правовое» и «рыночное» обращение земельных участков. В первом случае переход надела из рук в руки проходит на основании купли-продажи, обмена, дарения, аренды, передачи земли по наследству. Однако большинство из таких соглашений не являются рыночными в узком понимании этого слова. Рыночными считаются гражданско-правовые соглашения, которые предусматривают переход прав на землю от одного лица к другому на основе соотношения спроса и предложения. Если собственник дарит надел своему близкому лицу, то ни даритель, ни одариваемый не заинтересованы в выявлении рыночной цены земли, поскольку для заключения договора дарения им это просто не нужно. Однако если одно лицо продает земельный участок другому, то продавец заинтересован в получении максимально высокой цене, а покупатель -- в минимальной стоимости. Таким образом, именно на основе соглашений купли-продажи формируется рыночная цена. Государство, экономика которого базируется на основах рыночного отношения, заинтересовано в формировании реальных цен на такой ресурс, как земля, поэтому стимулирует именно рыночное обращение участков», -- говорит Цушко в пояснительной записке к законопроекту.

Следует отметить, что рыночное обращение земли может происходить на основе двух видов гражданско-правовых соглашений: договора купли-продажи и договора аренды. В первом случае, отмечает автор документа, происходит переход права собственности, во втором -- права пользования.

«Именно эти два вида гражданско-правовых договоров обеспечивают функционирование двух относительно самостоятельных сегментов земельного рынка: земельных участков (для получения их в собственность) и аренды земель (для обретения во временное платное пользование). Соответственно первый сегмент позволяет определить уровень цен на отчуждаемые земельные участки, второй -- размер арендной платы», -- объясняет депутат.

Вместе с тем, он уточнят, что аренда земель регулируется одноименным законом от 1998 года, поэтому предлагаемый законопроект не распространяется на регулирование арендных отношений. Другими словами, проект закона о рынке земель призван регулировать переход права собственности на участки на основе договоров купли-продажи.

СПРАВКА

Всего в Украине более 60 млн. га земель, в том числе 41,8 млн. га составляют сельхозземли, из них пахота -- 33 млн. га.

 Зарубежные эксперты оценивают один гектар сельхозземли 10 тыс. долл., Госкомзем -- около 10 тыс. грн. По данным ведомства, суммарная стоимость пахоты, которую можно использовать как залог под инвестиции -- 400 млрд. грн.

Впрочем, добавляет Цушко, документ повлияет и на содержание других договоров, на основе которых происходит переход права собственности, -- обмен, дарение, пожизненное использование, передача в залог, наследование.

«Дело в том, что на основе соотношения спроса и предложения сформируются рыночные цены на землю, которые потом будут применяться и для регулирования нерыночного обращения участков -- определения экспертной оценки земли, уплаты государственной пошлины», -- говорится в пояснительной записке.

Таким образом, в случае одобрения законопроекта парламентом, рыночное обращение земельных участков будет происходить на основании одного вида гражданско-правовых соглашений -- договоров купли-продажи. Все другие виды договоров, когда права собственности на землю переходят от одного лица к другому, будут отнесены к гражданско-правовому виду обращения земельных участков, например, договор обмена или дарения.

Законопроектом установлено, что граждане и юридические лица, которые являются собственниками земельных участков, имеют право продать их любым способом: или через земельный аукцион, или непосредственно определенному лицу.

Документ также регулирует особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного агропроизводства (полный текст данного раздела -- в конце статьи), а также покупки участков иностранными государствами, иностранными юридическими лицами.

Что же касается свободных от застройки земельных участков государственной или коммунальной собственности, то они могут отчуждаться исключительно на конкурентных основах, то есть на земельных торгах, говорится в проекте закона.

«Именно продажа земельных участков на конкурентных основах дает возможность обнаружить покупателя, который предложит продавцу наилучшие условия продажи», -- говорится в записке.

В связи с этим большое количество статей законопроекта посвящено вопросам проведения земельных торгов. Предполагается, что они могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Процедура их проведения выписана детально, что, по мнению автора текста, обеспечит соблюдение прав и законных интересов как продавца, так и покупателя. Впрочем, на всякий случай законопроект определил ответственность лиц за нарушение земельного законодательства.

Законопроект также устанавливает обязательность информирования общественности о продаже земельных участков, которые находятся в государственной и коммунальной собственности. Сами торги могут проводиться не ранее 30 дней с момента опубликования в печати официального объявления, содержащего описание реализуемого надела. Также обязательным условием продажи участка является установления его рыночной стоимости путем проведения экспертной денежной оценки независимым экспертом. При этом стартовая цена не может быть ниже экспертной денежной оценки.

Кроме того, законопроект воссоздает и детализирует положения Земельного кодекса Украины о преобладающем праве на приобретение надела. Эта норма обязывает продавцов сельскохозяйственной земли предварительно информировать об условиях конкурса.

ЦИТАТА

Народный депутат Василий Цушко:

-- Именно продажа земельных участков на конкурентных основах дает возможность обнаружить покупателя, который предложит продавцу наилучшие условия продажи.

Следует отметить, что предложенный Цушко законопроект -- не единственный профильный документ, ожидающий своей участи в парламенте.

Ранее с инициативой урегулировать земельные отношения выступил депутат Валерий Писаренко из фракции Блока Юлии Тимошенко. Его коллега Богдан Губский предложил Верховной Раде разрешить органам местного самоуправления распоряжаться землями госсобственности вместо региональных госадминистраций. А Игорь Криль из блока «Наша Украина», наоборот, хочет поручить согласование выделения и продажи земли, находящейся в госсобственности, областным администрациям. Ныне это прерогатива районных госадминистраций.

А пока законодательный орган лишь собирается приступить к модернизации земельного законодательства, орган исполнительный действует. На днях Кабмин решил приватизировать предприятия вместе с земельными участками, на которых они расположены, уже в 2006 году.

Как сообщила председатель Фонда госимущества Валентина Семенюк, также являющаяся членом СПУ, соответствующий документ уже утвержден правительством. Она допустила, что практическая реализация такого положения «может привести к некоторому затягиванию с выставлением новых объектов на конкурсы».

Напомним, прежнее правительство также выступало за приватизацию предприятий, особенно расположенных в крупных городах, вместе с земельными участками для увеличения объема поступлений. Однако на практике эта идея не была реализована. По мнению экспертов, для ее осуществления ФГИ и правительству необходимо получить поддержку у местных властей, от которых во многом зависит успех этого начинания.

***

ВИТЯГ ІЗ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ УКРАЇНИ
«Про особливості обігу земельних ділянок, що знаходяться у власності держави, територіальних громад, юридичних осіб і громадян, які є власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення».

Глава ІV. ОСОБЛИВОСТІ ОБІГУ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Стаття 15. Економіко-землевпорядна оптимізація сільськогосподарського землекористування
Економіко-землевпорядна оптимізація сільськогосподарського землекористування здійснюється з метою концентрації, оптимізації розмірів сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств, посилення їх технічної озброєності з використанням кредитних і податкових пільг.
Економіко-землевпорядна оптимізація сільськогосподарського землекористування здійснюється шляхом надання переважного права на придбання або іншим способом відчуження земельних ділянок для впорядкування структури земельних угідь, усунення черезсмужжя, далекоземелля, ламаності меж, ерозійних процесів та інших екологічних наслідків нераціонального використання земель або перешкод для ефективного їх використання і здійснення природоохоронних заходів, а також для створення територіальних умов формування й удосконалення раціональної системи землеволодіння та землекористування.

Стаття 16. Обіг земель сільськогосподарського призначення
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути обмежені в обігу шляхом встановлення обмежень, вимог, спеціальних дозволів  тощо відповідно до  закону.

Стаття 17. Обмеження щодо набуття земель сільськогосподарського призначення у власність громадянами та юридичними особами
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть набувати у власність лише громадяни України та юридичні особи України (засновані громадянами України та юридичними особами України).
Іноземні громадяни, особи без громадянства, спільні підприємства, створені за участю іноземних фізичних та юридичних осіб, та іноземні юридичні особи не можуть мати у власності  землі сільськогосподарського призначення.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення успадковані іноземними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню відповідно до закону.

Стаття 18. Особливі вимоги щодо обігу земель сільськогосподарського призначення
Обіг земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюється з додержанням наступних вимог:
використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням;
переважного права територіальних громад, сільських товариств з регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та громадян, які постійно проживають у сільській місцевості, на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до закону;
додержання вимог чинного законодавства щодо продажу земельних ділянок громадянам і юридичним особам;
створення умов для раціонального та ефективного використання земель сільськогосподарського призначення.

Стаття 19. Переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
Переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, науково-дослідних і навчальних цілей та пропаганди передового досвіду, мають:
громадяни України, які постійно проживають у сільському населеному пункті, в якому чи біля якого розташована земельна ділянка, що продається;
територіальна громада села, селища, міста, на території якої розташована земельна ділянка, що продається;
сільські товариства з регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення  для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, продавець перед початком продажу зобов’язаний проінформувати органи місцевого самоврядування про свій намір продати земельну ділянку. Сільська, селищна, міська рада протягом 15 днів вивчає умови продажу земельної ділянки і дає  висновок щодо реалізації свого переважного права  на придбання земельної ділянки.
Інші особи, які мають намір придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення з використанням свого переважного права на її купівлю, повинні до закінчення строку, зазначеного у оголошенні, надіслати свою пропозицію про купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення. У пропозиції наводяться відомості, які підтверджують наявність у особи переважного права на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що продається.
Якщо особи, які мають переважне право на її купівлю запропонували однакову найвищу ціну, то земельна ділянка підлягає продажу особі на вибір продавця земельної ділянки сільськогосподарського призначення, за умов дотримання вимог статті 24 цього закону.

Стаття 20. Кваліфікаційні вимоги до покупця земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
Покупцем земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть бути:
громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;
юридичні особи України(засновані громадянами України та юридичними особами України), установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва або науково-дослідної діяльності у сільськогосподарському виробництві.
Якщо громадянин України, який має намір придбати земельну ділянку, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не має документів, що підтверджують наявність у нього необхідної сільськогосподарської освіти або досвіду роботи у сільському господарстві, то він повинен отримати висновок районної (міської) професійної комісії з питань створення фермерських господарств щодо можливості займатися веденням товарного сільськогосподарського виробництва.
Районні (міські) професійні комісії формуються та затверджуються  районною (міською) радою і здійснюють свою діяльність у порядку, визначеному законом.

Стаття 21. Обмеження щодо граничних розмірів земельних ділянок  для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
Громадяни та юридичні особи України можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею не більше максимального розміру, встановленого для даного району.
Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва може бути більше максимального розміру, встановленого для даного району у разі успадкування земельних ділянок за законом.
Не допускається придбання у власність громадянином чи кількома громадянами, які є близькими родичами, а також у власність юридичною особою чи її дочірнім підприємством земельної ділянки сільськогосподарського призначення площа, якої перевищує 5 відсотків земель сільськогосподарською призначення, розташованих у межах одного адміністративного району.

Стаття 22. Обмеження щодо надмірного подрібнення земель сільськогосподарського призначення Відчуження частини земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не допускається, якщо в результаті цього утвориться хоча б одна земельна ділянка менше мінімального розміру, встановленого для даного регіону.
Науково обґрунтовані мінімальні розміри земельних ділянок в межах регіону за поданням центрального органу виконавчої влади з питань аграрної політики та Української академії аграрних наук встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Стаття 23. Спеціальні дозволи на обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Спеціальні дозволи на обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва встановлюються органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень у випадках майбутнього викупу цих земельних ділянок для суспільних потреб на підставі затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою відповідно до закону.
Порядок встановлення спеціальних дозволів затверджується Кабінетом Міністрів України.

Стаття 24. Вимоги щодо обігу меліорованих земель
Перехід права власності на земельну ділянку з розташованими на ній  інженерною інфраструктурою меліоративних систем загальнодержавного значення та її окремих об’єктів, а також інженерною інфраструктурою міжгосподарських меліоративних систем та її окремих об’єктів не тягне за собою перехід права власності на зазначені об'єкти.
Право власності на інженерну інфраструктуру загальнодержавних меліоративних систем та її окремі об’єкти належить виключно державі.Об’єкти інженерної інфраструктури міжгосподарських меліоративних систем можуть перебувати у державній або комунальній власності.
Об’єкти інженерної інфраструктури внутрішньогосподарських меліоративних систем можуть перебувати у спільній власності територіальних громад сіл, селищ і міст, юридичних осіб та громадян.
Не допускається здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення з розташованими на ній  інженерною інфраструктурою внутрішньогосподарських меліоративних систем, якщо внаслідок таких угод набувач земельної ділянки або інша особа, що користувалася такими системами, позбавлена права на подальше їх використання чи таке використання для неї є недоцільним або якщо внаслідок таких угод порушується технологічна цілісність та процес функціонування меліоративних систем.

Стаття 25. Вимоги щодо придбання деградованих та малопродуктивних земель
Громадяни та юридичні особи можуть набувати у власність деградовані та малопродуктивні земельні ділянки для заліснення або створення об’єктів природно-заповідного фонду.
Набуття земельної ділянки сільськогосподарського призначення у власність для зазначених цілей здійснюється на підставі затверджених проектів землеустрою та зміни  цільового призначення  у порядку, встановленому законом.

Стаття 26. Вимоги щодо здійснення угод з земельними ділянкам сільськогосподарського призначення, що використовуються єдиним масивом
Обмеження (обтяження) права на відокремлення земельних ділянок або їх частин від єдиного масиву сівозміни власниками земельних ділянок встановлюються протягом періоду ротації сільськогосподарських культур у відповідній сівозміні в межах одного сільськогосподарського підприємства,  згідно з затвердженим проектом землеустрою.
При купівлі-продажу земельної ділянки або її частини, яка використовується в єдиному масиві сівозміни, обмеження (обтяження) на право її відокремлення або на відокремлення частини земельної ділянки від єдиного масиву сівозміни переходять до осіб, які набули право на неї  або на її частину.

Стаття 27. Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути нижчою за її експертну грошову оцінку .

Стаття    28.  Сільські товариства з регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Для регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів в сільській місцевості органами місцевого самоврядування і за участю представників органів виконавчої влади, місцевих органів по земельних ресурсах, сільському господарству, банків, сільськогосподарських підприємств, фермерських та селянських господарств створюються сільські товариства з регулювання обігу земельних ділянок.
Утворення та порядок діяльності сільських товариств регулюється законодавством з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.
Порядок регулювання сільськими товариствами обігу земельних ділянок затверджується Кабінетом Міністрів України.

Стаття 29. Права та обов’язки сільських товариств з регулювання обігу земельних ділянок
Сільські товариства з регулювання обігу земельних ділянок мають право:
здійснювати обмін або сприяти обміну земельних ділянок за умов зосередження земельних угідь в граничних розмірах у одного власника з метою їх оптимального використання;
створювати спеціальний резервний фонд земель сільськогосподарського призначення шляхом викупу земельних ділянок для подальшого його перерозподілу;
здійснювати продаж земельних ділянок на користь власників, земельні ділянки яких не відповідають вимогам раціонального використання;
здійснювати продаж земельних ділянок громадянам, які переселились на постійне місце проживання в сільську місцевість;
систематизувати інформацію про обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення, їх ціну, цільове використання, можливі інвестиції та організовувати її доведення до населення;
здійснювати дослідження, пов’язані з землевпорядкуванням, формуванням землеволодінь раціональних розмірів та усуненням перешкод в ефективному використанні земель і здійсненням природоохоронних заходів.

Стаття 30. Об’єднання землевласників і землекористувачів
Для здійснення громадського контролю за функціонуванням обігу земель сільськогосподарського призначення можуть утворюватися об’єднання землевласників і землекористувачів відповідно до закону.
Об’єднання землевласників і землекористувачів забезпечують захист і реалізацію прав землевласників та землекористувачів, сприяють створенню належних умов для раціонального використання земель, беруть участь у здійсненні контролю за дотриманням земельного законодавства суб’єктами ринку земель.
Об’єднання землевласників і землекористувачів можуть подавати органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування пропозиції щодо встановлення пільг з оподаткування, внесення змін до законодавчих актів, установлення заборон чи обмежень на використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Стаття 31. Особливості продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення в рахунок часток у праві спільної власності на земельну ділянку
Виділ часток у праві спільної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється у порядку, визначеному законом з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.
У випадку, якщо вартість земельної ділянки, що виділяється в натурі (на місцевості), в розрахунку на одиницю її площі перевищує вартість земельної ділянки, що залишається після виділу в розрахунку на одиницю її площі, учасник спільної власності, що вимагає виділу частки у праві спільної власності на земельну ділянку, зобов'язаний після здійснення виділу земельної ділянки виплатити іншим учасникам спільної власності компенсацію.
Розмір компенсації визначається як добуток площі земельної ділянки, що виділяється, і різниці у вартості цієї земельної ділянки та земельної ділянки, що залишилася після виділу, в розрахунку на одиницю їхніх площ.
Власник земельної частки в праві спільної часткової власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення зобов'язаний повідомити в письмовій формі інших співвласників спільної часткової власності або опублікувати повідомлення в місцевому періодичному друкованому виданні про наміри продати свою земельну частку іншій особі відповідно до вимог цього закону.
Якщо інші співвласники протягом місяця з часу письмового повідомлення або опублікування вказаного повідомлення письмово відмовляться від покупки або не повідомлять про наміри придбати частку в праві спільної часткової власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, продавець вправі продати свою частку іншій особі.

НОВОСТИ