10 июля 2018 16:03

Банкам развязали руки. Как будут отбирать квартиры по новому закону

Принятый закон - лишь робкий шаг в направлении более цивилизованных отношений между кредитором и заемщиком

Банкам развязали руки. Как будут отбирать квартиры по новому закону

Парламент принял пакет законодательных изменений, который был разработан под девизом восстановления кредитования и, соответственно, снижения процентных ставок. Ожидается упрощение доступа всех и вся к кредитной "поилке" и даже улучшение жилищных проблем народа.

Нацбанк заявил, что принятый закон станет гарантией полноценного кредитования украинской экономики. Заработает это примерно так: в ставке кредита заложена не только банковская маржа, но и уровень рисков, которые, в свою очередь, определяют размер обязательных резервов. Чем выше риск, тем выше резервы и процентная ставка. Таким образом, защита прав кредиторов должна привести к снижению рисковости кредитных операций и более привлекательным условиям для заемщиков.

По классике жанра банки не будут кредитовать, если их права не защищены. Любой возможный риск они будут конвертировать в повышенную процентную ставку, ведь с помощью драконовских процентов они "отбивают" сумму проблемных кредитов.

В такой модели добросовестный заемщик платит за себя и за того парня, который взял в кредит импортный фен и уехал в Польшу на заработки, не оставив адреса.

Законодательное поле, которое должно создавать качественную среду для работы кредиторов - как грибница, формирующаяся годами, и разрушить которую можно значительно быстрее. Такая себе защитная правовая ткань для кредиторов, что тесно переплетается и с национальными традициями, и с культурным кодом. На Западе принято отдавать долги, поколения европейцев выросли на повести Бальзака "Гобсек" или романах Диккенса, где дружба не являлась синонимом прощения по долгам и где герои попадали в долговые тюрьмы. Как сказал Гобсек в одноименном произведении своему бедному другу, который полностью расплатился с ним по векселю: "Я избавил тебя от чувства признательности - и поэтому мы с тобой лучшие друзья в мире". В Украине подобный дискурс расценили бы как неслыханное жлобство.

Реанимировать кредитование путем принятия одного законодательного акта невозможно, точно так же как стабилизировать гривню с помощью специального закона о ее "стабильности". Нужно планомерно заполнить каждую проблемную ячейку - лишь кумулятивный законодательный эффект способен оказывать общее позитивное воздействие. Это когда нет одного наиболее важного закона, а есть десятки других, необходимых каждый по-своему, которые в совокупности создают качественную среду для развития кредитования населения и бизнеса. Поэтому в этой системе важен каждый штрих.

Принятый закон как раз и пытается сделать такие штрихи путем внесения точечных изменений в действующее законодательство. Главная проблема, которую он призван сдвинуть с мертвой точки, - это упростить работу банков с тем обеспечением, которое они получают при выдаче кредитов, а также усовершенствовать узкие законодательные места, касающиеся ответственности третьих лиц, например наследников и поручителей.

Права заемщиков, если и защищаются, то весьма казуистически. Например, если в кредитном договоре установлена плавающая процентная ставка и банк решил ее увеличить, то заемщик имеет право отказаться, но при этом он обязан в течение 30 дней погасить кредит. Закон трогательно предоставляет ему право все эти 30 дней платить проценты исходя из старой процентной ставки. Правда, есть норма об указании в договоре максимальной процентной ставки, но не устанавливается формат этого отражения: в конкретных процентах или опять формульно. Не трудно заметить, что данная новация слабо защищает права заемщика. Допустим он взял кредит, в котором рост процентной ставки привязан к учетной ставке НБУ. Купил квартиру и сделал в ней ремонт, но при этом погасил лишь мизерную часть кредита. Представим, что учетная ставка НБУ за полгода была увеличена в два раза. В таком случае у заемщика остается лишь два варианта: либо платить в два раза больше, либо досрочно погасить кредит в течение 30 дней. В противном случае банк реализует его жилье по упрощенной процедуре. И тут в помощь кредитору приходит новый закон, который устанавливает, что договор об удовлетворении прав кредитора является правоустанавливающим документом и для его активизации достаточно провести госрегистрацию права собственности кредитора. При этом все реконструкции и достройки предмета ипотеки автоматически переходят ипотекодателю. В таких условиях кредитор получает упрощенный вариант перерегистрации на себя прав собственности на заложенное имущество, приобретает в собственность все проведенные заемщиком реконструкции и достройки.

При этом именно заемщик несет 100%-ный риск ухудшения макроэкономической ситуации, вследствие которой может быть увеличена плавающая процентная ставка, хотя было бы справедливо этот риск разделить как минимум поровну между банком и клиентом.

Ведь, в отличие от банка, заемщик не имеет многочисленных консультантов в виде департаментов по рискам, анализу и прогнозированию, и, соответственно, именно банк как профессиональный участник финансового рынка должен отвечать за то, что кредитная ставка вдруг стала отрицательной по сравнению с уровнем инфляции и ее необходимо увеличивать. У нас же получается, что сперва клиента заманивают низкими процентами, а затем добивают плавающей процентной ставкой.

Достаточно интересны новации закона касательно поручителей. Если проанализировать судебную практику, то в настоящее время наиболее спорные коллизии возникали в следующих ситуациях. Например, кто-то поручался за заемщика на определенную сумму, а затем в кредитный договор вносились изменения и сумма кредитных обязательств существенно увеличивалась. В случае неоплаты банк обращался к третьему лицу, а оно и не ведало, что сумма поручительства выросла. Отныне поручитель несет ответственность лишь в пределах той суммы, за которую поручался.

Другая коллизия касалась сроков исковой давности. Зачастую заемщики оформляли в банках кредитные линии или лимит по кредитной карте. Выборка кредитных средств растягивалась во времени, точно так же как и их погашение. В случае неплатежей банк обращался в суд, но тут клиенты часто ссылались на нарушение сроков исковой давности и рассчитывали оную от даты погашения первого транша, в то время как банки такой срок определяли от даты окончательного погашения кредита. Учитывая, что график погашения иногда растягивался на годы и месяцы, банк благополучно "вылетал" из сроков исковой давности и мог получить лишь дырку от бублика, а не заемщика. Отныне закон установил, что сроки рассчитываются по каждой сумме обязательств отдельно.

Третья коллизия - введение дополнительных поручителей. Это делалось по разным причинам, среди которых перевод долга, желание захватить сладкий залог (при условии, что реальный поручитель платежеспособен), рассмотрение дела в "хацапетовском" суде нового поручителя и т. д. Отныне поручители по разным договорам несут ответственность перед кредитором солидарно, ранее норма о солидарной ответственности касалась лишь совместного поручительства в рамках одного договора.

Еще одна норма регулирует понятие солидарной ответственности заемщиков - юридических и физических лиц. Например, группа компаний взяла кредит и солидарно несет ответственность перед банком. Затем одна из них ликвидируется и остальные фирмы отказываются нести ответственность в части ее доли. То же самое происходило и с солидарными заемщиками - физическими лицами, - но только в случае смерти одного из них. Закон устанавливает, что в случае выбытия одного из солидарных заемщиком, его ответственность распределяется между всеми остальными.

Указанные выше коллизии уже были неоднократно рассмотрены в судах, и есть законодательная практика, которая устраняет все спорные моменты. Но урегулирование их в законах несомненно усиливает позиции правой стороны и в данном случае, нельзя сказать, что выигрывает заемщик или кредитор, в выигрыше честная кредитная история.

К сожалению, факторы, которые стимулируют процесс кредитования, лежат вне данного закона. Это прежде всего динамика базовых рынков и уровень инфляционно-девальвационных ожиданий. Если рынок жилой недвижимости стагнирует, то роста ипотеки на нем ожидать не стоит, ведь банки прекрасно понимают, что стоимость залога может легко качнуться на 20-30% в сторону уменьшения, а наращивание коэффициента обеспечения делает кредит неподъемным уже для заемщика, ведь он рассчитывает заплатить 10-20% от стоимости жилья, а не 40-50%. В Украине крайне снижен горизонт планирования, буквально до трех-четырех месяцев. А неопределенность будущего компенсируется плавающими процентными ставками, которые делают неопределенным уже судьбу самого заемщика.

Если в стране порог девальвационно-инфляционных ожиданий находится на отметке 15% в год (минимум), то даже с минимальной банковской маржей процентная ставка по кредиту не может быть ниже 20%. А учитывая уровень рисков - и все 25%.

А много ли у нас в стране людей и бизнесов с динамикой роста доходов или рентабельностью в пределах 25%? 

Система защиты прав кредитора опирается на несколько китов в виде эффективной судебной системы, когда решение суда не нужно ждать годами, качественной исполнительной службы, когда процедура взыскания проводится быстро и без дополнительных "стимулов". Крайне важны и надежные госреестры, защищающие титулы собственности. Пока же банки получили доступ к реестрам гражданских актов, и это лишь отчасти упростит их работу с должниками. Конечно, эта система - танго, которое танцуют двое. И любое усиление прав кредиторов предполагает аналогичную защиту и для заемщиков, которая должна представлять собой амортизационную сетку, куда заемщик упадет в случае соскальзывания с кредитного каната, по которому ему карабкаться иногда годами. Соскользнет - и не разобьется. Подобные страховочные механизмы есть во всех странах, где развито кредитование как финансовый инструмент, ведь без них этот процесс превращается в русскую рулетку, с периодическими эксцессами, как то уже случалось в 2008-м и 2014-2015 гг. Именно поэтому принятый закон - лишь робкий шаг в направлении более цивилизованных отношений между кредитором и заемщиком.

Автор
Деловая Столица
НОВОСТИ / Финансы