"Площадки Яценко-2" или аренда и покупка квартир только через риэлторов: что нужно знать о скандальном законопроекте
Новий законопроєкт про рієлторську діяльність, який напередодні зареєстрували нардепи, може зобов’язити українців проводити угоди з купівлі /продажі нерухомості тільки через рієлторів.
Окрім цього він передбачає створення сумнівної федерації рієлторів, яка зможе регулювати ринок і навіть встановлювати прайс на послуги.
Редакція розібралась, що саме передбачає законопроєкт та чи проголосують за нього депутати, адже після серйозного спротиву ринку і експертного середовища цей документ почав "розсипатися", а деякі парламентарі вже відкликали свої підписи.
Для чого законопроєкт: офіційна версія
Автори декларували вирішення двох питань. Перше – захистити споживачів від "чорних" рієлторів, які можуть надавати неправдиву інформацію про нерухомість, не несучи за це потім відповідальності.
Друге – вивести рієлторський ринок із "тіні" і забезпечити бюджет додатковими доходами.
"Не може на території країни знаходитися цілий пласт людей, який отримує не останні гроші, але не несе жодної за це відповідальності", – наголошував голова профільного комітету і співавтор законопроєкту Дмитро Наталуха.
Що передбачає рієлторський законопроєкт для споживачів і чим загрожує
Відповідно до законопроєкту купити (продати) чи орендувати (здати в оренду) нерухомість буде законно тільки через рієлторів. Разом з тим окремі його положення виключають "самовільне" укладання угод, хоча про це не йдеться у законопроєкті напряму.
Для купівлі чи продажу рієлтори (не нотаріуси) вноситимуть інформацію щодо договорів з присвоєнням унікального номеру у новий сервіс – Єдину інформаційну базу даних. Незареєстровані у базі рієлтерські договори вважатимуться недійсними. Держателем бази буде новостворена Національна федерація рієлторів.
Також база автоматично визначатиме вартість об’єкта нерухомості, яка буде рекомендованою і міститиметься у висновку поряд з інформацією про власника нерухомості, характеристиками об’єкта та паспортом.
По базі можна буде відслідкувати історію об’єкта, чи вводилось майно в експлуатацію, чи було колись на нього накладено арешт. Причому створення органа, який буде контролювати правдивість інформації не передбачається.
Як відомо, наразі також паралельно існує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, де вже містяться дані про об’єкти нерухомості, що перебувають у обігу.
Новий реєстр за функціоналом нагадує нещодавно ліквідовану базу даних звітів про оцінку – у народі "майданчики Яценка". Вона також передавала регулювання ринку приватним особам. Тінь від схем нардепа групи "За майбутнє" Антона Яценка і далі можна буде помітити у новій ініціативі парламентарів.
Власноруч вносити дані у цей сервіс, а отже укладати офіційні угоди, власник майна не зможе, хоча цим і порушується права власності передбачені як Конституцією, так і Цивільним кодексом.
Водночас голова профільного комітету Дмитро Наталуха і співавтор законопроєкту зазначає, що це не так.
"У законопроєкті написано, що будь-яка інша особа уповноважена відповідно до закону (законодавства в цілому) має право зробити це (провести угоду) самостійно, без залучення будь-якого посередника. Якщо було б інакше, це було б порушенням Конституції, тому ця ідея в законі не закладена, це маніпуляції", – коментує нардеп.
Подивившись на інші статті законопроєкту (наприклад, у ч. 4 ст. 8 яку ми частково наводили вище), у автора склалось враження, що слова нардепа розбігаються із текстом на папері. Ймовірно, таке ж враження виникло і у працівників Головного науково-експертного управління Ради, які аналізували документ і знайшли ризики обмеження права власників нерухомості самостійно розпоряджатися майном.
Цей пункт також детально проаналізували експерти Ліги антитрасту і навели ще кілька положень законопроєкту, що протирічать словам нардепа.
Проте це ще не всеі. Рекламувати свою нерухомість, скажімо на сайті оголошень, буде неможливо без рієлтора, який має попередньо паспортизувати об’єкт і внести в базу. Розміщувати рекламу зможуть самі рієлтори, або власники.
За невиконання цієї вимоги законопроєкт передбачає штраф у 47 тисяч гривень.
Отже, для того, щоб продати свою квартиру треба буде звертатися до рієлтора та оплачувати його послуги, ціноутворення яких поки невідоме.
Зараз ціни регулює сам ринок, наприклад, комісійні за оренду нерухомості зазвичай коштують в районі 30-50% від місячної плати, за купівлю-продаж комісія починається з 1-2%.
У законопроєкті вказано, що Рада суспільного нагляду, один з органів самоврядування рієлторів, який хочуть створити, зможе встановлювати для рієлторів обмеження та фіксований розмір плати за надання послуг, поки невідомо який.
Що змінюється для рієлторів
Відтепер статус суб’єкта рієлторської діяльності (брокера) зможе отримати людина, яка досягла 18 років, отримала повну загальну середню освіту і склала кваліфікаційний іспит (який прийматиме комісія новоствореної федерація).
Федерація буде сертифікувати фізосіб та юросіб та вносити їх у свій сервіс – Єдиний реєстр рієлторської діяльності. Також федерація зможе забирати дозволи на роботу у рієлторів за порушення професійних обов’язків, які сама ж і формуватиме.
Федерація зможе забрати ліцензію у рієлтора навіть на підставі анонімної скарги.
За роботу "без документів" передбачено штрафи від 8,5 до 17 тисяч гривень із конфіскацією прибутку. Повторне порушення буде каратися від 17 до 34 тисяч гривень також з конфіскацією прибутку.
Сама федерація представлятиме собою нову одиницю рієлторського самоврядування – громадську спілку "Національна федерацію фахівців у сфері рієлтерської діяльності", яка не буде підпорядкована держорганам.
Фактичне створення федерації розпочнеться на з’їзді фахівців-рієлторів, на який можна буде відправити по одному делегату від кожного профоб’єднання.
Ці профоб’єднання попередньо мають бути зареєстровані у Єдиному реєстрі.
При цьому у законі немає запобіжників від того, щоб умовна організація-одноденка "За майданчики" прислала на з’їзд свого представника, який матиме право голосу. І таких організацій можна нагнати багато для забезпечення потрібних рішень.
До речі, передбачено, що працюватимуть у федерації на громадських засадах, тобто безкоштовно.
Ідею із федерацією критикують і зовні і зсередини. Експертне середовище занепокоєне монополізацією регулятора, а також нечітким повноваженнями.
"Уся ріелторська діяльність стає жорстко, і що значно гірше – не чітко, регульованою: атестації, сертифікації, додаткові кваліфікації. І за це усе відповідатиме вже згадана федерація", – пише голова аналітичного центру "Інститут законодавчих ідей" Тетяна Хутор.
Депутати також наголошують, що держава і після прийняття законопроєкту не зможе контролювати галузь.
"Однією з важливих конструктивних прогалин проєкту є відсутність чітко визначеного державного органу, відповідального за контроль у цій сфері, як з рештою і установи, яка здійснюватиме кваліфікаційну підготовку рієлтерів та брокерів", – коментує заступниця голови фракції "Слуга народу" Євгенія Кравчук.
Більшість учасників ринку виступили проти законопроєкту, який з самим ринком і не обговорювали. Рієлторські організації запустили відповідну петицію на ім’я президента та звертались як до комітету так і до окремих депутатів.
Наприклад, Асоціація фахівців з нерухомості підтримує ідею детінізації галузі, проте охарактеризувала цю редакцію законопроєкту такою, що несе суттєві ризики для ринку і віддає "духом" скандальних майданчиків.
"Ми, як фахівці з нерухомості, ніколи не підтримували таку ініціативу, щоб ріелтор був обов'язковою ланкою в операціях з нерухомості - оренда чи купівля-продаж. Це вільний ринок, і клієнт обирає, чи буде він працювати з ріелтором, чи ні", – заявив президент Асоціації у коментарі ЗМІ.
Водночас законопроєкт підтримала організація ПАРСА, керівником якої станом на червень 2020 згідно з публічними даними був Сергій Хмара, власник і директор ТОВ "Ві Ай Пі Департамент", оператора найпершого авторизованого під "майданчики Яценка" сервісу "Оцінка Онлайн". Також "Ві Ай Пі Департамент" був пов’язаний ще з трьома аналогічними майданчиками цієї схеми.
Хто реальний ініціатор законопроєкту
Серед ініціаторів – більшість депутатів "Слуги народу", серед яких голови різних комітетів і заступник голови Ради Руслан Стефанчук. Окрім цього, у списку підписантів представники Євросолідарності, "Довіри", ОПЗЖ та "Батьківщини".
Із самого початку під документом підписались 32 нардепи З них 9 з 11 членів профільного комітету Ради, які на засіданні встигли, невдовзі після реєстрації законопроєкту, рекомендувати його до першого читання.
Згодом після набуття резонансу свої підписи забрали одразу 4 "слуг".
У списку співавторів є депутати, що пов’язані із "схемами Яценка" – Степан Кубів (ЄС) та Олег Волошин (ОПЗЖ). Обоє минулоріч подавали купу правок до законопроєкту 2047-д (Кубів – найбільше), і таким чином затягували процедуру скасування схеми із обов’язковим платним оцінюванням майна.
На комп’ютері Волошина збиралась фінальна версія самого законопроєкту та усіх супроводжуючих документів, що видно із метаданих файлу.
Проте саме Кубіва співрозмовник в парламенті, знайомий з перебігом подій, називає основним ініціатором законопроєкту. За його словами, Кубів розумів, що навряд чи законопроєкт за його "першим" співавторством отримає підтримку, тому попросив допомоги у голови фінансового комітету ВР Дмитра Наталухи, який у свою чергу уже підключив депутатів комітету.
"У мене є думка така, підтримати голову комітету і підписантів та прийняти за основу. Між першим і другим читанням попрацювати, врахувати максимальну кількість речей. Не спішити, не робити скорочену процедуру розгляду", – підтримував проєкт закону на засіданні комітету 24 червня нардеп Кубів.
Джерело зазначає, що спочатку депутати не дуже ретельно вивчили документ і довірились авторитету підписантів та загальною мотивацією проєкту. Проте після здійнятого "галасу", виявилось, що підтримувати законопроєкт фракція монобільшості взагалі не збирається.
Як зазначає співрозмовник, у внутрішніх фракційних переписках "слуг" керівництво рекомендувало не підтримувати цей проєкт закону і навіть просило відкликати свої підписи під ним.
Співрозмовник із провладної фракції впевнений, що "слуги" голосів за 3618 не дадуть і якщо навіть законопроєкт винесуть у залу, то там він не отримає підтримки.
Крім цього, за інформацією голови Громадської ради при НАЗК Катерини Бутко, висновок антикорупційного органу щодо законопроєкту також буде негативним.
У такий ситуації голова комітету Наталуха залишається чи не єдиним публічним захисником законопроєкту серед "слуг", чим збирає негатив навколо себе.
Що далі
Член профільного економічного комітету і нардеп Голосу Ярослав Рущишин вважає, що не варто чекати відкликання законопроєкту.
"Навряд чи є підстави говорити про таке (відкликання законопроєкту) зараз, це буде ляпас самим собі. Думаю, що знайдуть за допомогою регламенту багато інших способів, як вийти із ситуації.
Законопроєкт просто не буде ставитися на порядок денний і все. Цього вже достатньо для того щоб ця історія забулась", – сказав Рущишин в коментарі.
Водночас ця історія відкриває вікно Овертона для обговорення легалізації галузі. Ринок дійсно великий, і дійсно не достатньо контрольований, через що часто страждають споживачі.
"Якщо ми можемо хоча б трохи зробити безпечнішими угоди між споживачами і рієлторами, ми маємо це зробити. Ми проведемо консультації з ринком, можливо ми змінимо модель, можливо вони порадять нам щось інше, тому що зараз все розділилось на два табори", – пояснював Наталуха в ефірі одного із телеканалів.
Тих самих фахівців більше влаштовує законопроєкт "Про брокерську діяльність", розроблений Фондом держмайна у 2019 році, на який вони пропонували комітету звернути увагу.
Альтернативий законопроєкт пропонував контролювати ринок не тільки самоврядуванням, а і самим Фондом, не мав додаткових реєстрів і не "нав’язував" послуги рієлтора.
Сам Наталуха нещодавно заявляв, що очікує "широких консультацій із ринком" і прийняття законопроєкту 3618 у першому читанні восени.
Курчат, звісно, рахують восени, проте є відчуття, що про рієлторське регулювання у такому "жорсткому" форматі ми навряд чи почуємо найближчим часом.
