Справжня цінність землі в Україні: дослідження та прогнози розвитку

СЕО та співзасновник "Твоє Коло"

У світі фінансів існує чітка логіка: облікова ставка Національного банку України виступає ключовим індикатором для всієї економіки. Якщо ця ставка підвищується, відповідно, зростають і процентні ставки на кредити, депозити та державні облігації. Навпаки, коли ставка знижується, гроші в економіці стають доступнішими. Один єдиний показник дозволяє всім зрозуміти загальний напрямок. Але що робити в ситуації, коли ринок тільки починає формуватися? Які орієнтири можуть бути корисними для учасників земельного ринку?

Коли 1 липня 2021 року, після тридцятирічної перерви, було відкрито ринок землі, учасники могли спиратися лише на два основних показники: ціни в Європі та нормативну грошову оцінку (НГО). Орендна плата також відіграє важливу роль, але про це ми ще детально поговоримо пізніше.

На той час середня ціна сільськогосподарської землі в Європейському Союзі становила 8 000 євро за гектар. За даними Eurostat, у Польщі гектар коштував майже 11 тисяч євро, у Чехії - 10,6 тисячі, в Румунії - 7,6 тисячі, у Болгарії - 6 тисяч євро.

Темпи зростання цін у цих країнах після відкриття ринку вражають. У Польщі середньорічне підвищення вартості землі досягало 33% протягом перших п'яти років, у Чехії цей показник склав 43% за три роки, в Румунії - 28%, а в Болгарії - 20%.

Саме такого зростання експерти очікували й для України, адже всі ці країни починали з подібних стартових позицій: Польща - з 1,5 тисячі євро за гектар, Чехія - менш як 2 тисячі, Болгарія - близько 1 тисячі євро. Особливо зважаючи на масштаб земельного фонду України: сільськогосподарські угіддя охоплюють 41-42 мільйони гектарів, тобто майже 71% території країни. З них 33 млн га припадає на ріллю - основний ресурс для вирощування сільськогосподарських культур.

Україна переживає надзвичайні обставини: після тридцятирічної заборони у XXI столітті виник абсолютно новий сектор нерухомості, а через вісім місяців країна зіткнулася з повномасштабною війною. Жодна країна Європи не стикалася з такими викликами під час формування ринку землі.

Ми розпочали з показника 32 972 гривні за гектар (приблизно 1000 євро за курсом 2021 року), що відповідало стартовим цінам у країнах Східної Європи. За три з половиною роки, незважаючи на війну, кількість угод демонструє постійне зростання. У 2021 році було укладено 28 тисяч угод на площі 100 тисяч гектарів, а до 2024 року (до кібернападу на державні реєстри) вже реалізовано понад 104 тисячі ділянок на загальній площі 314 тисяч гектарів. Таким чином, обсяги ринку зросли втричі.

А от з цінами ситуація неоднозначна. Офіційна статистика показує зростання середньої вартості до 46 683 грн за га на кінець 2024 року - приріст 41,6% у гривні (близько 11,9% на рік). Однак, якщо перерахувати в євро, то зростання ще скромніше - лише 8,66% за весь період, або 2,47% на рік (по курсу на кінець 2024). Це разюче відрізняється від темпів зростання, які демонстрували східноєвропейські країни. Однак варто звернути увагу на цікавий факт: офіційна статистика не відображає реальних ринкових пропозицій. У висококонкурентних центральних регіонах, зокрема у Вінницькій та Хмельницькій областях, ціни на якісні земельні ділянки вже сьогодні досягають понад 3000 доларів за гектар.

Згідно з дослідженням, проведеним Київською школою економіки, лише 19% угод оформлюються за реальною ціною продажу, тоді як 60% угод реєструються за мінімальною допустимою вартістю, що відповідає нормативній грошовій оцінці. Ця ситуація виникла внаслідок специфіки формування ринку на його початкових стадіях. До 1 січня 2024 року існували обмеження, які дозволяли придбати не більше 100 гектарів землі в одні руки і лише фізичним особам. Необхідність підтвердження доходів через офіційні джерела, а також бажання зменшити податкові витрати призвели до заниження реальної вартості угод.

Прихід на ринок юридичних осіб відчутно змінив картину. За офіційною статистикою вони платять на 47% більше, ніж фізичні особи. Сьогодні їхня частка складає 21,6% всіх угод, що помітно впливає на ринкові ціни.

Глобальний досвід надає зрозумілу формулу: вартість земельної ділянки визначається як річний дохід від оренди, поділений на капіталізаційний коефіцієнт. Для сільськогосподарських угідь капіталізаційна ставка зазвичай коливається в межах 5-8%.

Сьогодні стандартна вартість оренди землі в Україні варіюється від 100 до 150 доларів за гектар у північних областях, тоді як у центральних регіонах та поблизу портових зон ця сума може досягати від 150 до 300 доларів. З урахуванням середньої ставки капіталізації на рівні 6%, справедлива вартість одного гектара землі становитиме:

Тобто навіть при поточних, відносно невисоких орендних ставках, земля має коштувати від 2 до 5 тисяч доларів за гектар.

У 2024 році Фонд державного майна України ініціював проект "Земельний банк" – платформу для проведення відкритих онлайн-аукціонів з оренди державних сільськогосподарських земель за допомогою системи Prozorro.Продажі. Основна мета даного проекту полягає в оптимізації управління державним земельним банком, площа якого становить 806 тисяч гектарів (для порівняння, загальна площа сільгоспземель в Україні досягає 33 мільйонів гектарів).

Результати аукціонів вражають своєю динамікою. Початковий рівень ціни, який становить приблизно 10 тисяч гривень за гектар на рік, у підсумку підвищується в середньому в 7-10 разів, досягаючи відміток від 600 до 1300 доларів за гектар за рік. У середньому на кожну ділянку претендують близько 14 учасників, а в окремих випадках їх кількість перевищує 20.

Це значно перевищує середньоринкові показники, майже в три-чотири рази. Якщо використати формулу справедливої вартості для орендної ставки в $500 за гектар при дохідності 6%, то вартість землі може досягати $8333, що відповідає європейським стандартам.

Чому за землі на аукціонах аграрії готові платити більше

На даний момент орендна плата за приватні земельні ділянки становить від $100 до $300 за гектар на рік, і наразі вона незначно коливається у відповідь на результати державних аукціонів. Однак аналітики очікують, що в найближчому майбутньому ставки поступово підвищаться до рівня $500 за гектар на рік.

Основною умовою для такого підвищення є завершення існуючих довгострокових орендних угод (10-15 років), укладених за старими тарифами. Саме момент продовження договору стає вирішальним для власника: він отримує шанс вибрати найвигіднішу пропозицію на конкурентному ринку, тоді як для орендаря цінність ділянки зростає через ризик її втрати. У таких обставинах орендні ставки можуть піднятися в кілька разів у порівнянні з поточними.

Щоб підтвердити цю думку, наведу приклад з діяльності компанії Твоє Коло: один з наших інвесторів за рік отримав 30% прибутку в доларах завдяки стратегії формування консолідованого масиву з шести ділянок загальною площею 12,68 га, розташованих у конкурентному регіоні. Основними чинниками успіху стали вдало обране місце з високим попитом серед агровиробників, короткий термін оренди, а також професійний підхід до управління активами. Наразі ми готуємо низку аналогічних угод, що свідчить про стійкий позитивний тренд.

Як облікова ставка НБУ слугує орієнтиром для фінансових ринків, так державні земельні аукціони стали важливим індикатором для ринку землі. Вони вперше продемонстрували реальний потенціал українських чорноземів, вказуючи на можливі зміни в цінах на оренду та вартість землі в умовах чесної конкуренції. Хоча процес наближення приватних ринкових цін до цих показників буде поступовим через наявність довгострокових угод, очевидно одне: українська земля поволі рухається до своєї справедливої оцінки.