На початку 2022 року в Україні нараховувалося всього три тисячі соціальних квартир, в той час як кількість офіційно зареєстрованих внутрішньо переміщених осіб сягала приблизно п'яти мільйонів. Як громадам знайти рішення для забезпечення житлом тих, хто змушений був покинути свої домівки? Як активізувати застарілу систему державного будівництва соціального житла, враховуючи, що потреба є нагальною, але фактично зводиться лише кілька десятків тисяч квадратних метрів за рахунок місцевих бюджетів і благодійних внесків, в той час як мільйони людей потребують житла? Які можливі джерела фінансування можуть бути залучені для спорудження соціальних квартир і будинків?
Це всього лише кілька питань, на які слід знайти відповіді якомога швидше, щоб активізувати галузь на повну потужність. Цю тему обговорювали під час дискусії "Соціальне житло в Україні: які проекти реалізуються та хто їх фінансує?", що проходила наприкінці грудня під егідою "Центру економічних досліджень". Спікери ділилися інформацією про вже досягнуті результати. Проте, коли ставало зрозуміло, скільки ще потрібно зробити, ставало трохи моторошно.
Ось що повідомила заступниця міністра розвитку громад і територій України Наталія Козловська:
Цього року, у співпраці з багатьма міжнародними партнерами, ми ініціювали великий проект, спрямований на реформування законодавства в галузі житлової політики. Варто зазначити, що Україна досі керується Житловим кодексом, прийнятим у 1983 році за часів СРСР. Це свідчить про те, що актуальні виклики та потреби суспільства не враховуються в існуючих правових нормах.
Зокрема, це стосується житлового фонду, що на 98% знаходиться у приватній власності. Як зазначила спікерка, саме концепція, згідно з якою житло існує лише в приватній формі, ускладнила ситуацію з великим числом внутрішньо переміщених осіб, які наразі перебувають в Україні.
— Ми повинні кардинально переглянути наші підходи, — наголосила заступниця міністра. — Це рішення було прийняте однозначно, і ми вже розпочали роботу над законодавством, яке визначить основні принципи житлової політики. ...В Україні розроблено новий законопроєкт, що замінить чинний Житловий кодекс. У цьому документі кардинально змінюється концепція формування житлового фонду, підходи до його реалізації та основи управління цим фондом.
Крім того, Наталія Козловська підкреслила важливість розробки нового законодавства щодо соціального житла, яке б замінило існуючий закон про житловий фонд соціального призначення. Нинішній закон не виконує своїх завдань і лише заважає міжнародним партнерам, які бажають допомогти Україні в створенні фондів соціального житла.
Перший рамковий законопроєкт, який визначає основні засади житлової політики, успішно пройшов узгодження з усіма основними центральними органами виконавчої влади. Його підтримали місцеві органи самоврядування, Асоціація територіальних громад та обласні військові адміністрації, — зазначила Наталія Козловська. — Я сподіваюсь, що цього року цей законопроєкт буде внесений до Верховної Ради, що дозволить перейти до його ухвалення. Одним з ключових завдань є створення національної житлової стратегії, яка дозволить внести зміни до законодавства, що регулює житлову політику. Житлова політика охоплює не лише механізми забезпечення населення житлом, але й підходи до формування та управління житловим фондом.
Відповідно до заяви заступниці міністра, спільно з партнерами та міністерством розпочато роботу над законопроєктом, що має на меті впровадження соціального житла. "Ми щиро сподіваємося, що вже в лютому наступного року зможемо перейти до етапу громадських консультацій, не очікуючи на затвердження основного закону, який окреслює загальні принципи житлової політики," – наголосила вона.
Козловська підкреслила, що "ми активно взаємодіємо з Європейським інвестиційним банком для реалізації пілотного проєкту, який передбачає значне фінансування для створення таких фондів у [громадах] України. На даний момент наше міністерство розробляє проект постанови, в якому вже інтегровані ці норми та принципи, закладені в новому законодавстві".
В контексті впровадження соціального житла Наталія Козловська висловила такі думки:
Перший пункт стосується відновлення багатоквартирних житлових комплексів, які отримали ушкодження і вимагають проведення ремонтних робіт.
Другий важливий момент стосується внутрішньо переміщених осіб, які займаються активною економічною діяльністю та прагнуть отримати можливість пільгового іпотечного кредитування. Це дозволить їм знайти стійке рішення для своїх житлових потреб вже сьогодні.
Третій ключовий аспект, який ми розглядаємо, стосується ініціативи щодо розвитку соціального житла.
Четвертим важливим аспектом є підтримка, спрямована на забезпечення житлом осіб, які були вимушені покинути свої домівки. Це дозволить їм отримати комфортні умови для проживання. Отже, ці чотири напрямки, на нашу думку, охоплюють усі категорії внутрішньо переміщених осіб з різними статусами та фінансовими можливостями, що дає їм змогу по-різному задовольняти свої житлові потреби.
Це лише початковий етап у рамках великої кількості ініціатив. Ми здійснили аналіз і, якщо я правильно пам'ятаю, вже виявили необхідність внести зміни в близько 70 законодавчих актів. Завдяки підтримці наших партнерів, процес підготовки численних законодавчих і підзаконних документів вже активно просувається, -- зазначила заступниця міністра.
Голова Державного агентства відновлення та розвитку інфраструктури України Сергій Сухомлин озвучив дані щодо соціального житла в Україні та існуючих потреб у ньому. Виявилося, що пропозиція соціальних квартир суттєво не відповідає запитам, перевищуючи їх більш ніж у три рази, і ця проблема не може бути вирішена сама по собі. За інформацією на 2021 рік, в Україні налічувалося близько трьох тисяч квартир соціального призначення, у той час як початок повномасштабного вторгнення призвів до необхідності розміщення понад п’яти мільйонів внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Багато з них опинилися в складних умовах, змушені проживати в гуртожитках, школах та спортивних залах. Забезпечення житлом залишається одним із найзначніших викликів для ВПО. Соціальне житло регулюється Законом України "Про житловий фонд соціального призначення", який вже містить зміни, що стосуються житла для ВПО та компенсацій за втрачене житло. Наразі також розробляється новий законопроєкт, який покликаний визначити основи житлової політики та оновити застарілий Житловий кодекс, успадкований від радянських часів.
При аналізі ситуації з житлом для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) варто зазначити, що, згідно з даними Міжнародної організації з міграції, на жовтень 2023 року кількість таких людей досягла 3,6 мільйона. Усі вони мають право на отримання компенсації за соціальне житло. Першочергове право на цю підтримку мають багатодітні родини, вагітні жінки, особи з обмеженими можливостями праці та пенсіонери.
Ситуація є доволі складною. Розпочато надання активних модульних житлових одиниць для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Цим займається, зокрема, Управління верховного комісара у справах біженців та Товариство Українського Червоного Хреста. Також існують організації, які забезпечують будівельні ресурси, наприклад, пропонуючи житло переселенцям за умови їхньої співпраці з місцевими громадами — це дійсно позитивний підхід. Інші ж проводять інспекцію незавершених будівництв і нежитлових приміщень для їх добудови або перепланування в житло для ВПО. Яскравим прикладом є ініціатива благодійного фонду "Житло для ВПО".
Сухомлин зазначив, що одним із найефективніших способів у будівництві є використання залізобетонних плит для зведення конструкцій.
От тільки не варто думати, що хтось за чиїсь гроші зведе будинки й безкоштовно передасть тим, хто цього потребує, як це було в середині 60-х, у роки хрущовської житлової революції. Спершу це були милі мікрорайони з усією необхідною інфраструктурою, які згодом, причому досить швидко, почали перетворюватися на нетрі. Щоб таких метаморфоз не відбувалося, будинки мають самоокуповуватися!
Цю інформацію озвучив старший економіст сектору Європейського інвестиційного банку, Гжегож Гайда. Він підкреслив, що проєкт повинен включати не лише будівництво нових споруд, але й ефективне використання існуючих, які повинні мати зручне розташування та бути підлягаючими реконструкції.
— Звертаючи увагу на досвід Європи у сфері соціального житла, — підкреслив Гайда, — важливо розуміти, що створення житлових комплексів для конкретних соціальних груп є невірним підходом. Коли люди з однієї соціальної категорії живуть разом, вони стикаються з подібними труднощами, що не приносить жодної користі. Найбільш успішними є проекти, які об'єднують представників різних соціальних прошарків. У таких спільнотах мешканці взаємодопомагають і підтримують один одного, а фінансові ресурси в таких будинках використовуються значно раціональніше.
Хочу наголосити, що цей проєкт є лише першим кроком у нашій спільній діяльності. Ми впевнені, що не можна обмежуватися досягнутими результатами. Наша команда продовжить працювати над новими ініціативами, щоб підвищити рівень соціального житла до стану, що забезпечить його незалежність і фінансову автономію. Доступність житла та здатність сектора до самофінансування є основоположними чинниками для ефективного управління цією сферою. Вони також сприяють підтримці таких об'єктів у відповідному стані. Важливо усвідомити, що ми не можемо покладатися на щорічні державні дотації для утримання цих будівель. Потрібно знайти рішення, яке забезпечить сектору можливість самостійно покривати свої операційні витрати.
Таким чином, існують практично несумісні ідеї: житло для біженців, яке має повністю фінансуватися самостійно. Проте ці будинки не повинні перетворюватися на "маріуполіси" – скупчення контейнерних нетрів. Частину з них планується збудувати за рахунок державних коштів з різних джерел, щойно буде усунуто перешкоди, встановлені застарілим Житловим кодексом. Іншу частину реалізують на основі кооперативного фінансування, а ще одна частина буде забезпечена за рахунок інвестицій від місцевих забудовників та інвесторів, які, безперечно, прагнуть отримати прибуток.
Як такий вузол вдасться розв'язати та й чи вдасться? В середині минулого століття, за два десятиліття після закінчення Другої світової, вдалося: брудно-сірі бетонні коробки стоять і донині, втім, аж ніяк не є окрасою міст.
