С точки зрения земельной политики, конец 2020 года в Украине был несколько нетипичным, — парламентариям уже не пришлось повторять яркую предновогоднюю традицию продления моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Ведь принятый в конце марта закон установил решающую дату — 1 июля 2021 года, с которой должен начаться новый этап земельных отношений, предусматривающий включение сельскохозяйственных земель в экономический оборот и предоставление 7 миллионам граждан, являющихся собственниками паевых земельных участков, возможности распоряжаться своим имуществом.
Выбранный в результате сложного политического компромисса формат будущего рынка сельскохозяйственных земель не критикует только ленивый. «Либералы» не удовлетворены жесткими ограничениями на иностранные инвестиции и формально вечным запретом на продажу государственных и коммунальных земель (остатки которых пока что этого интенсивно раздаются в порядке бесплатной приватизации). Условные «консерваторы» в лице преимущественно политиков-популистов не удовлетворены одной только идеей с предоставлением селянам возможности продавать паевые участки (ведь «земля и душа не продаются»). А часть аграриев активно выступает против рынка сельскохозяйственных земель, понимая, что он сделает доступ агробизнеса к земле как главному производственному активу более дорогим, — безальтернативность такой обычной и необременительной аренды уйдет в прошлое, а сохранение сформированных за последние десятилетия земельных массивов отныне потребует инвестирования весомой части доходов в приобретение обрабатываемых земель в собственность.
При этом большинство аграриев хорошо понимают, что временный характер пользования землей в сельском хозяйстве лишает отрасль долгосрочных инвестиций, необходимых для развития производств с высокой добавленной стоимостью (животноводства, садоводства, виноградарства, овощеводства, переработки и т.п.), осуществления мелиорации земель и проведения настоящей их консолидации. Не секрет, что арендаторы лишены экономической мотивации заботиться о плодородии почв в долгосрочной перспективе, поэтому нередко чрезмерно эксплуатируют землю, пытаясь выжать из нее максимум дохода за непродолжительный период пользования.
Но можно ли считать запуск в 2021 году полномасштабного рынка сельскохозяйственных земель завершением земельной реформы? Конечно же, нет. Оборот земель сельскохозяйственного назначения — это, бесспорно, важная составляющая фундаментальных земельных преобразований, но далеко не единственная.
Каждый новый инвестиционный проект в промышленности, строительстве, добыче полезных ископаемых и многих других сферах начинается именно с получения земельных участков или изменения их назначения. Но забюрократизированные процедуры получения прав на землю и коллизионное земельное законодательство создают широкие возможности для коррупции, а новости об очередном чиновнике, которого задержали за получения взятки при выделении земельных участков, для Украины уже давно стали обычным явлением.
Очевидно, что превратить земельные отношения в Украине из источника хронических проблем и коррупции в источник новых возможностей для обычных граждан и предпринимателей можно только при условии решения целого ряда взаимосвязанных задач, а именно:
проведения реальной земельной децентрализации и возвращения громадам возможности полноценно управлять землями в границах своей территории;
дерегуляции землеустройства и оценки земель, проведения комплексного планирования территории сельской громады;
обеспечения публичности и открытости кадастровых систем;
распоряжения государственными и коммунальными землями через публичные электронные земельные торги;
преодоления земельного рейдерства.
Частично эти задачи уже решены Верховной Радой в 2019–2020 годах, принявшей законы о противодействии рейдерству, о национальной инфраструктуре геопространственных данных, а также о планировании использования земель.
Так, «антирейдерский» закон создал дополнительные гарантии обеспечения защиты имущественных прав собственников и пользователей земельных участков, предотвращения противоправного поглощения и захвата предприятий в аграрном секторе экономики. Законодательство о национальной инфраструктуре геопространственных данных, вступающее в силу с 1 января 2021 года, предусматривает создание национального геопортала — специального интернет-ресурса, на котором будут подлежать открытому обнародованию все геопространственные данные, находящиеся в распоряжении органов государственной власти и местного самоуправления, в частности, отраслевые и ведомственные кадастры — земельный, градостроительный, лесной, водный, месторождений и проявлений полезных ископаемых, курортов, заповедных территорий и т.п.
Закон о планировании использования земель вводит со второго полугодия 2021-го новый вид планировочной документации — комплексный план пространственного развития территории территориальной громады, призванный упорядочить земельные отношения в новообразованных громадах. Новый подход позволяет ликвидировать коррупционные риски, характерные для традиционной разработки градостроительной и землеустроительной документации. Граждане и предприниматели получат простую процедуру изменения целевого назначения земельных участков, — для этого будет достаточно заявления собственника земли или землепользователя о его желании перейти к назначению участка, предусмотренному комплексным планом громады.
Наибольшей «земельной победой» 2021 года может стать принятие едва ли не самого важного и масштабного законопроекта из «пакета земельной реформы» по усовершенствованию системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений (№2194). Документ вобрал у себя почти три десятка отдельных реформаторских инициатив, предусматривающих серьезное реформирование системы государственных органов земельных ресурсов, радикальное уменьшение рисков взяточничества и коррупции в земельных отношениях, децентрализацию управления землями и расширение полномочий громад, снятие искусственных бюрократических ограничений ради упрощения доступа к земельным ресурсам для населения и бизнеса, отмену лишних разрешений и дублирования процедур проверки документации по землеустройству, уменьшение стоимости работ и продолжительности времени, которое тратится на выполнение процедур, связанных с проведением землеустройства, и т.п. К сожалению, 2 декабря 2020-го парламент не смог принять этот законопроект и отправил его на повторное второе чтение, поэтому вторую попытку следует ожидать в январе-феврале уже этого года.
Весной также можно рассчитывать на принятие законопроекта, который должен определить процедуру подготовки и проведения земельных аукционов через электронную торговую систему (№2195). Важную роль в упрощении доступа фермеров и малых сельскохозяйственных предприятий к финансовым ресурсам может играть принятие закона о Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве (№3205), но наполнение уставного капитала такого финансового учреждения в значительной степени будет зависеть от возможностей государственного бюджета.
Кроме принятия законодательных актов, успешность земельной реформы во многом будет зависеть от усилий правительства, которое должно в 2021 году создать организационные предпосылки для функционирования рынка сельскохозяйственных земель в определенном формате. А для этого надо внедрить технические инструменты для контроля над ограничениями по концентрации земель в собственности граждан и юридических лиц, создать систему мониторинга земельных отношений, ввести в эксплуатацию национальный геопортал, принять новую унифицированную методику нормативной денежной оценки земель и решить множество других задач.
В целом следует ожидать, что для земельных отношений 2021 год будет знаковым. Очевидно, что, как всегда, не все запланированное удастся осуществить, а правила игры на рынке земель, скорее всего, еще неоднократно будут уточняться. Но после того как в четверг, 1 июля 2021 года, первый нотариус засвидетельствует правовое действие с паевым земельным участком, сельское хозяйство Украины изменится навсегда, — это будет началом конца арендной модели землепользования.
#Агрорынок #рынок земли #сельхозземля #земельная реформа
