В Україні термін "іпотека" для багатьох асоціюється з чимось нереальним. Високі ціни на квартири, низькі зарплати та кредити з відсотковими ставками, які змушують обережно рахувати витрати, створюють певну напругу. Політики добре усвідомлюють цю ситуацію і регулярно обіцяють доступну іпотеку. При цьому схема залишається незмінною: уряд виділяє кошти з держбюджету, надає дотації позичальникам, і в результаті кілька тисяч сімей отримують можливість купити житло за вигіднішими умовами.
На мить відчувається атмосфера свята. Проте більшість сімей залишаються поза увагою. І що найважливіше - ринок не демонструє зростання. Фінансові установи не поспішають активно видавати кредити, адже усвідомлюють: завтра бюджет може опинитися в кризовій ситуації.
Це нагадує атмосферу радянського магазину. Почувши дзвінок — "приїхав хліб", люди миттєво кидаються бігти, утворюючи чергу, штовхаються та сперечаються. Декому вдається схопити буханець, але більшість залишиться з порожніми руками. Так само функціонують і пільгові іпотеки: трохи можливостей для щасливчиків та нестача для інших.
Тепер уявіть зовсім іншу картину. Не чергу за батоном, а нову пекарню на вашій вулиці. Вона не тільки дає хліб усім охочим, а ще й конкурує з іншими пекарнями, завдяки чому ціна стає доступнішою, а вибір більшим.
Такою "пекарнею" для іпотеки є інвестори. Вони не чекають милості від держави, вони приносять свої гроші та вкладають у фінансові інструменти -- облігації з іпотечним покриттям чи сек'юритизацію іпотеки. І кожна гривня, вкладена інвестором, перетворюється на нові кредити для сімей, які шукають житло.
Основна суть полягає в тому, що цей процес триває безкінечно. Доки існують інвестори, банки отримують кошти, а люди мають можливість отримувати кредити. Мова йде не про кілька тисяч на рік, а про сотні тисяч протягом десятиліть. Це вже не привілей для обраних, а звичайна економічна реальність.
Німеччина. Pfandbriefe — це облігації, що забезпечені іпотекою та мають понад два з половиною століття історії. Інвестори з усього світу обирають їх завдяки високій надійності та перевіреній репутації. Завдяки цим облігаціям німці мають можливість отримувати доступні іпотечні кредити протягом багатьох років. Це як хліб, який завжди присутній на прилавках і ніколи не зникає.
США. Тут іпотечне кредитування стало звичним явищем завдяки процесу сек'юритизації. Спеціалізовані агентства викуповують позики у банків, перетворюють їх на фінансові інструменти та пропонують їх інвесторам. Ці інвестори купують папери, а кошти знову спрямовуються на нові кредити. Це нагадує безперервний конвеєр хлібопекарні: масштабний, оперативний та доступний. У 2025 році обсяг випуску таких цінних паперів у США досягнув 1,2 трлн доларів.
Польща. Наші сусіди теж зробили ставку на інвесторів, а не на черги за пільгами. Вони створили умови для сек'юритизації іпотек, одержали підтримку центрального банку і тепер мають іпотеку, яку можуть собі дозволити масові категорії населення.
Станом на кінець 2023 року ринок іпотечних облігацій (covered bonds), випущених у країнах ЄС, становив приблизно 2,5 трлн євро. Європейський ринок сек'юритизації житлової іпотеки є меншим за американський і становить близько 300 млрд євро.
Щоб зрозуміти, як це працює, уявімо два механізми:
Облігації, забезпечені іпотекою (covered bonds), є специфічним фінансовим інструментом. Банк, отримавши десятки іпотечних кредитів, стикається з потребою в додаткових коштах для подальшого кредитування. Щоб вирішити цю проблему, він використовує вже видані іпотеки як заставу для випуску нових облігацій. Таким чином, інвестори, які купують ці облігації, фактично надають банку фінансування під забезпечення цього пулу іпотечних кредитів. У разі будь-яких непередбачених ситуацій з банком, інвестори отримують право на іпотечні кредити, що створює подвійний рівень захисту: з одного боку, активи самого банку, а з іншого — безпосередньо іпотечні застави.
Сек'юритизація — це процес, при якому банк передає іпотечні кредити до спеціалізованої компанії, котра потім випускає на їх основі цінні папери. Інвестори, придбаваючи ці папери, отримують усі доходи від платежів позичальників, але також беруть на себе відповідні ризики. Завдяки такій схемі банк не лише повертає кошти і звільняє капітал, але й продовжує отримувати комісійні за надання платіжних послуг для іпотечних кредитів.
Іншими словами, замість того щоб сподіватися на підтримку з боку бюджету, іпотека перетворюється на товар, доступний на ринку. В результаті тисячі інвесторів починають активно вкладати кошти в житлову нерухомість.
Чому інвестори не квапляться вкладати в "іпотечні пекарні"? Справа в тому, що поруч із ними є "хлібний кіоск" — державні облігації.
Сьогодні ОВДП пропонують дохідність, яка вдвічі перевищує субсидовані іпотечні ставки і при цьому не підлягає оподаткуванню. Це для інвестора нагадує покупку свіжого хліба: без ризиків, за привабливою ціною і без податкового навантаження. Натомість інвестиції у власну пекарню (іпотечні папери) виявляються дорожчими, більш складними та ризикованими.
Щоб інвестор захотів будувати пекарню, треба створити умови не гірші, ніж у державного "кіоску".
По-перше, існує потенціал для введення податкових пільг. Наприклад, можна привести податкові умови для іпотечних цінних паперів у відповідність до умов, що діють для державних облігацій, щоб доходи від купонів не підлягали оподаткуванню.
По-друге, необхідно забезпечити гарантії безпеки. Наприклад, уряд може взяти на себе часткові зобов'язання (в межах 20-30% випуску), щоб зменшити ризики.
Третім важливим аспектом є активна участь НБУ, який повинен дозволити використовувати іпотечні цінні папери в якості забезпечення для рефінансування, а також знизити коефіцієнти ризику при визначенні капіталу.
По-четверте, існує можливість часткової компенсації дохідності. Наприклад, якщо ринок пропонує 15% за облігаціями внутрішньої державної позики (ОВДП), а ставка по іпотеці субсидується на рівні 7-9%, держава може надати інвестору компенсацію в розмірі 6-8%, щоб зменшити цю різницю.
По-п'яте, важливо мати активний вторинний ринок. Інвестор повинен мати впевненість у можливості продати свій "актив" у будь-який час. Це передбачає наявність біржової торгівлі, участь маркетмейкерів та попит з боку інституційних учасників, таких як пенсійні та страхові фонди.
Кожна реформа має своїх "вигодонабувачів" і тих, хто може виступати проти неї. Якщо розглянути впровадження іпотечного конвеєра в Україні (покриті облігації, сек'юритизація), то його запуск знайде підтримку у:
Проте, незважаючи на всі переваги, є й ті, кому ця концепція не подобається, зокрема:
Звісно, побудова принципово нового інвестиційного механізму складніша за малювання яскравого білборду із написом "Іпотека 7%", та, власне, ці нові механізми і створюють систему, яка працює десятиліттями. Запуск іпотечного конвеєра вигідний практично всім учасникам ринку та суспільству в цілому. Але він створює конкуренцію державним запозиченням і відбирає в політиків популістичну іграшку. Потужний іпотечний ринок -- це не ворог бюджету, а, навпаки, двигун для всієї економіки. Інвестори в іпотечні папери, по суті, запустять безперервне виробництво, щоб "хліба" було вдосталь для всіх. Що більше ми створимо умов для інвесторів, то менше доведеться стояти в чергах і чекати на "роздачу". Бо справжня дешева іпотека народжується не з бюджету, а з ринку, де працюють інвестори.
Чим раніше Україна усвідомить цю елементарну істину, тим швидше ми зможемо створити власну мережу пекарень, а не стояти в чергах за хлібом.
#бюджет #голод #кредит #Національний банк України #Українська гривня #Податок #Сміливіше. #Європейський Союз #Економіка #Україна #Інвестор #Північна та Південна Америка #Облігація (фінанси) #Банк #Євро #Польща #Німеччина #Ціна #Центральний банк #Німці #Держава (політичний устрій) #Хліб #Безпека (фінанси) #Hypothec #Конвеєр #Застава (право) #Капітал (економіка)
