Первинний ринок нерухомості вступає в зимовий період з браком пропозицій, затриманим попитом і постійним зростанням цін, незважаючи на воєнні дії та супутні ризики.
Фактично зараз українському ринку первинної нерухомості загрожує структурний дефіцит. Немає жодних гарантій, що ця тенденція зміниться надалі. І це погана новина. Але є і позитивна - попит на житло відновлюється доволі швидко. Тим паче як для країни, де четвертий рік триває повномасштабна війна.
Згідно зі статистикою, цього року по всій країні стартували 187 нових житлових проєктів, що на 10% більше, ніж торік. Лідери зараз Київ та Київщина - майже 40 нових черг або комплексів. Більшість столичних девелоперів все ж таки зосереджують зусилля на завершенні проєктів високої стадії готовності.
Але покупці поводяться максимально обережно. Залишається в силі значний відкладений попит. Особливо це відчутно після осінніх ударів по столиці та тривалих відключень світла. Дає про себе знати також політичний фон: люди чекають позитивних новин через активізацію переговорного процесу, ініційованого Трампом. Лише 10-15% продажів складають угоди на етапі "котловану". 85% покупців продовжують розглядати лише готові проєкти або ті, що перебувають на фінальних етапах будівництва.
Протягом цього року частка угод у бізнес-класі на первинному ринку Києва зросла до 20-22%, тоді як у 2023 році вона становила не більше 10%. Середня ціна квадратного метра в сегменті бізнес-класу в Києві восени досягала приблизно $1700 за м².
На відміну від економічного та комфортного сегментів, у бізнес-класі основним рушієм попиту є платоспроможна категорія споживачів: підприємці, керівники великих компаній, спеціалісти в IT, юристи, а також представники креативних і технологічних галузей. Ці люди частково сприймають преміальні квартири як спосіб збереження капіталу.
Київський ринок нерухомості демонструє значну сегментацію. У передміських районах активно реалізуються проекти економ- та комфорт-класу, де середня вартість квадратного метра становить близько $1000. В той же час, у столиці спостерігається відновлення попиту на житло бізнес-класу, проте частка інвестиційних угод залишається на низькому рівні. Більшість покупців орієнтується на придбання житла для власного проживання, а не для інвестиційних цілей.
Які ж перспективи щодо цін? Можемо з упевненістю стверджувати: дешевшати вони не будуть. Основною причиною зростання вартості стало значне зменшення обсягу нового житла, яке спостерігається з лютого 2022 року. На кожні п’ять зданих об’єктів припадає всього один новий, що створює загрозу дефіциту житла в найближчі 3-5 років. Попит залишається досить стабільним, тоді як пропозиція не встигає за ним: забудовники намагаються уникати ризиків через обмежене фінансування, нестачу кадрів та підвищення вартості будівельних матеріалів. У цих умовах ціни зростають майже автоматично — в середньому на 15-25% щороку, незалежно від сезонних коливань чи інфляційних змін.
Основною загрозою на найближчі роки є нестача пропозиції на ринку нерухомості. В період з лютого 2022 до жовтня 2025 року в Україні було введено в експлуатацію лише близько 700-800 нових житлових комплексів. Для порівняння, у спокійні роки 2018-2021 щороку розпочиналося близько 300-400 нових проектів. Основна причина цього - війна, яка призвела до зменшення населення та масової еміграції молодих людей віком від 18 до 24 років. Сьогодні, за даними демографів, в Україні проживає близько 29 мільйонів осіб, не враховуючи тимчасово окуповані території, що становить зменшення на 45%. Наразі Україна має найвищий рівень смертності у світі, з показником 18,6 випадків на 1000 осіб, та найнижчий рівень народжуваності, лише 6 новонароджених на 1000 осіб. Коефіцієнт фертильності становить 0,7, що також є одним з найгірших у світі. За прогнозами ООН, до 2100 року населення України може зменшитися до 15 мільйонів, порівняно з 52 мільйонами на початку незалежності. У зв'язку з цим виникає логічне запитання: для кого ж варто зводити нове житло в Україні?
Таким чином, ринок новобудов перебуває на межі значних структурних трансформацій. У цих обставинах найбільш прибутковою, але водночас і найризикованішою стратегією для інвестора є вкладення коштів на початкових стадіях проектів. У такому випадку потенційна прибутковість може досягти своїх максимумів.
Конкуренція за покупця залишатиметься високою. Тому для девелопера актуальна інша максима: не те якісно, що дешево і доступно. Виграє не той девелопер, який буде дешево продавати, а той, хто буде прозоро роз'яснювати, за що платить інвестор. Хто буде чесний та відкритий зі своєю аудиторією, хто веде якісну та щиру комунікацію.
Взимку можемо очікувати зростання цін ще на орієнтовно 5% в залежності від локації, рівня готовності та наявності інфраструктури в ЖК. Основними драйверами підвищення залишаються обмежена пропозиція, зростання собівартості будівництва та існуючий попит на готове житло.
Незалежно від того, чи закінчаться військові дії найближчим часом, ринок буде продовжувати свій розвиток, але в нових умовах — з підвищеними вимогами та ще більш вибагливим споживачем.
#Дональд Трамп #Інфляція #Економіка #Україна #Київ #Інвестор #Прибуток (економіка) #Інфраструктура #Ціна #Конкуренція (економіка) #Організація Об'єднаних Націй #Політика #Народжуваність #Рівень смертності #Дефіцитні видатки #Модель #Юрист #Нерухомість #Бойові дії #Київщина #Аудиторія
