Українцям у 2026 році доведеться більше платити за "зайві" квадратні метри житла, адже податок на нерухомість зріс разом із мінімальною зарплатою. Водночас для орендодавців готують нові правила, які можуть змінити умови роботи на ринку.
Громадяни України зобов'язані сплачувати податок за "надлишкові" квадратні метри свого житла, однак система оподаткування має ряд особливостей. Зокрема, певні власники можуть отримати пільги і бути звільнені від даного обов'язку.
Держава планує змінити підхід до ринку оренди. Мова йде про потенційне запровадження обов'язкових угод та нових норм для орендодавців, що можуть змінити податкове навантаження. Разом з експертами видання "Фокус" детально розглянуло, хто повинен сплачувати податок на нерухомість, як він буде розраховуватися у 2026 році, та які зміни можуть очікувати орендодавців.
В Україні власники нерухомості зобов'язані сплачувати податок лише тоді, коли площа їх житла перевищує визначені законодавством норми. Як зазначила адвокатка та керуюча партнерка "Адвокатського бюро Анни Даніель" Анна Даніель, ці правила закріплені у статті 266.1 Податкового кодексу України (ПКУ).
"Згідно з інформацією експертки, платниками податку виступають як фізичні, так і юридичні особи, які мають у власності житлову чи нежитлову нерухомість," – зазначила вона в коментарі для Фокусу.
Відповідно до її слів, підпункт 266.4.1 Податкового кодексу України stipulates, що податок не буде нараховано на житло, якщо його площа не перевищує:
Податок на нерухомість стягується тільки з тієї площі, що перевищує встановлені межі.
Деякі громадяни можуть уникнути сплати податку за "додаткові" квадратні метри своєї нерухомості. Як зазначила адвокат, це обумовлено специфічними "воєнними" положеннями податкового законодавства (пп. 69.22 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Відповідно до цих норм, звільнення від податку стосується:
"Місцеві ради мають право звільняти певні групи громадян від сплати податків, беручи до уваги їх фінансовий стан. Це закріплено у підпункті 266.4.2 Податкового кодексу України", -- зазначила Анна Даніель.
Сума податку на нерухомість в Україні залежить від розміру мінімальної заробітної плати (МЗП) станом на 1 січня звітного року.
"У 2026 році громадяни будуть зобов'язані сплатити податок за попередній рік, тому важливо враховувати величину мінімальної зарплати на 1 січня 2025 року, яка складатиме 8 000 грн," -- повідомила експерт.
Анна Даніель зазначила, що відповідно до статті 266.5 Податкового кодексу України податкова ставка не може перевищувати 1,5% від мінімальної заробітної плати. Отже, у 2026 році максимальна ставка податку за 1 квадратний метр становитиме 120 гривень (8 000 грн × 1,5%). Для порівняння, минулого року ставка була нижчою, оскільки мінімальна зарплата у 2024 році складала 7 100 гривень.
Адвокатка зазначила, що існує так званий податок на "розкіш". Якщо площа квартири перевищує 300 квадратних метрів, або ж площа будинку становить понад 500 квадратних метрів, то власник зобов'язаний щорічно сплачувати додаткові 25 000 гривень за кожен з цих об'єктів.
Щоб не пропустити податкове повідомлення, варто знати, де саме шукати інформацію про нарахування. Відповідний порядок, як зауважила адвокатка Анна Даніель визначений Податковим кодексом України (пп. 266.7.2).
По-перше, податкове повідомлення-рішення надсилає контролюючий орган. Це відбувається до 1 липня звітного року.
По-друге, можливість перевірки нарахувань доступна самостійно в особистому електронному кабінеті платника на веб-сайті ДПС. Для входу потрібно скористатися електронним підписом або ж Дія.Підписом. У цьому кабінеті ви зможете побачити актуальний стан ваших розрахунків та всі нараховані суми.
Крім податку на "надлишкові" квадратні метри, українці, які здають житло в оренду, зобов'язані сплачувати 18% податку на дохід та 1,5% військового збору від доходу від найму. Проте більшість громадян цього не робить та уникає офіційних угод.
Для того, щоб легалізувати ринок нерухомості, уряд має намір запровадити обов'язкове укладення орендних угод власниками при здачі в оренду квартир та будинків. Тих, хто буде і далі діяти без належних документів, можуть очікувати штрафні санкції.
Водночас, держава прагне заохотити довгострокове орендування. В рамках цього ініціативи розглядається можливість встановлення мінімального терміну контрактів на три роки. Експертка з ринку нерухомості Вікторія Берещак вважає цю пропозицію виправданою для забезпечення стабільності, проте зауважує, що вона не відповідає реальним звичкам орендодавців та орендарів.
"Наразі ринок оренди функціонує в умовах значної невизначеності, зокрема через міграційні процеси, зміни в доходах та безпекові чинники. У такій ситуації укладення короткострокових договорів стає не проблемою, а гнучкою стратегією. Люди свідомо обирають уникати тривалих зобов'язань, адже не можуть бути впевненими у своїй життєвій ситуації навіть на рік наперед," – зазначила експертка в коментарі для Фокусу.
Вона зазначила, що запровадження обов'язкового трирічного контракту може не призвести до стабільності на ринку, а навпаки, змусити його перейти в тіньову зону. Це може призвести до того, що частина угод залишиться поза офіційним обліком, а кількість "сірого" працевлаштування зросте. Крім того, важлива нині гнучкість для орендодавців і орендарів може суттєво знизитися.
"Чому обрано саме три роки – це ще одне з питань, що потребує відповіді. Це, скоріше, спроба впровадити європейську модель, де довгострокова оренда є звичним явищем. Однак у Європі ця система функціонує в контексті надійних гарантій: захисту прав орендарів, стабільної судової практики та передбачуваної економіки. В Україні ж ці умови поки не створені," – зазначила вона.
Водночас Берещак наголосила на важливості дочекатися фінальної версії закону. Оскільки важливо не лише, скільки триватиме договір, а і як саме працюватимуть стимули:
Вона зазначила, що саме ці аспекти визначають, наскільки ефективно нова модель зможе функціонувати в реальних умовах.
"Якщо й варто розглядати можливість укладення триваліших угод, то не шляхом примусу, а завдяки заохоченням: ефективні податкові або правові вигоди для довгострокових контрактів, системи захисту інтересів обох учасників та стандартизація угод з контролем за діяльністю брокерських компаній," – наголосила експертка.
По словах Вікторії Берещак, будь-яка спроба адміністративно "забезпечити стабільність" може виявитися лише фасадом порядку, що не відображає справжню ринкову ситуацію.
Раніше Вікторія Берещак у коментарі Фокусу розповідала, що в Україні близько 99% ринку оренди нерухомості перебуває в тіні. За її словами, проблема не лише в податках, а й у відсутності захисту прав орендарів та власників. Через це на ринку часто виникають шахрайські схеми, розслідувати та довести які в суді дуже складно.
#Економіка #Українці #Законодавство #Фізична особа #Модель #Юридична особа #Податковий кодекс України #Нерухомість #Державна податкова служба України #Мінімальна заробітна плата #Оренда #Держава (політика) #Чому #Логічно #Міграція людей #Адвокат #«Фокус» (український журнал) #Податок на нерухомість #Брокер з продажу бізнесу #Стандартизація
