Тривога через війну та інші чинники: чому поляки активно інвестують у нерухомість в Іспанії.

Чому люди з Східної Європи активно інвестують у нерухомість в Іспанії, які райони користуються найбільшою популярністю та яким чином інвестори стають мішенню для нелегальних поселенців?

Іспанія давно відома як привабливий напрямок для інвестування в нерухомість. Її теплий клімат, розвинута інфраструктура, смачна кухня та культурне різноманіття перетворили цю країну на туристичний оазис, який також привертає увагу інвесторів. На ринку нерухомості традиційно найактивнішими є британці, німці та французи. Проте, з початком війни Росії проти України, спостерігається зростання інтересу до житла з боку польських громадян.

У 2022 році саме поляки продемонстрували найбільший інтерес до квадратних метрів на іспанському узбережжі - цей показник зріс на 161%. Відтоді покупці з Польщі щороку оновлюють рекорди за кількістю придбаного житла.

Попит на нерухомість обумовлений не тільки прагненням знайти житло в більш теплому кліматі. Чимало людей, які купили будинки або квартири в Іспанії, стурбовані можливістю, що війна між Росією та Україною може вплинути і на Польщу. Для них нерухомість у курортних зонах стає надією на безпечний притулок у разі подальшої ескалації конфлікту.

Згідно з інформацією від Bank Pekao S.A, за перші три квартали 2022 року поляки інвестували в Іспанії у 2 300 об'єктів нерухомості, що на 102% перевищує показники всього 2021 року. Це сприяло тому, що іспанський ринок житла досяг рекордних обсягів за останні 15 років, з продажем близько 700 тисяч будинків та квартир у 2022 році.

Іспанія стала привабливим місцем для українців, які шукають житло. Усього за перші шість місяців повномасштабної війни українці придбали 1 237 нерухомостей у цій країні, що на 60% перевищує середні показники за останні 15 років.

На фоні військових подій в Україні та зростаючого добробуту, польські громадяни протягом останніх кількох років активно інвестують у нерухомість в Іспанії, купуючи квартири та вілли. У 2022 році вони придбали 2 300 об'єктів, що вдвічі перевищує показник 2021 року. У 2023 році кількість придбань зросла до 3 118 об'єктів.

У 2024 році польські інвестори уклали близько 4 тисяч угод, і, згідно з прогнозами, у 2025 році ця цифра зросте ще більше. Зростання інвестиційної активності дозволило полякам зайняти четверту позицію за кількістю угод з іноземною нерухомістю, поступаючись лише британцям, німцям і французам. Польські покупці житла також обійшли американських і російських інвесторів.

Число польських інвесторів на іспанському ринку нерухомості серед іноземців демонструє стабільне зростання: якщо у 2019 році цей показник складав 1,6%, то до 2023 року він подвоївся. Особливо активно польські покупці вкладають кошти в новобудови в районах Маріна-Байха та Маріна-Альта на узбережжі Коста-Бланка, перевищуючи за обсягами інвестицій іспанців.

У завершенні 2022 року середня вартість квадратного метра житлової нерухомості в Іспанії становила 1 700 євро. Протягом 2023 року, завдяки зростанню попиту, ціни піднялися, і в другій половині року нерезиденти вже викладали приблизно 2 715 євро за квадратний метр.

Поляки, як правило, здійснюють покупку житла без використання іпотечних кредитів і надають перевагу квартирам, які складають 65% від усіх угод. Ті, хто обирає вілли, зазвичай зупиняються на об'єктах площею від 250 до 600 квадратних метрів, оснащених басейном. Більшість покупців віддає перевагу варіантам у ціновому діапазоні від 350 тисяч до 1,5 мільйона євро.

Поляки найчастіше обирають для покупки нерухомості узбережжя Коста-дель-Соль та Коста-Бланка. Серед багатших інвесторів особливо популярними є такі міста, як Барселона, Мадрид, Валенсія, Марбелья, Малага та Кальпе. За словами Агнеси Марциняк-Костшеви, власниці агентства нерухомості на Коста-дель-Соль, зростання попиту зумовлене занепокоєнням у Польщі через війну в Україні та побоюваннями, що конфлікт може поширитися на польські території.

"Можу виділити дві хвилі стрімкого зростання інтересу до купівлі нерухомості. Перша була в лютому 2022 року, відразу після початку великої війни. Друга - з лютого 2024-го на тлі посилення наступу РФ на фронті", - розповіла вона.

У лютому 2024 року Трамп заявив, що під час свого першого терміну він нібито погрожував "спонукати Росію" атакувати одного з членів НАТО, які не виконують своїх фінансових зобов'язань перед альянсом. Ці слова викликали занепокоєння серед польського населення. Крім того, попередження прем'єр-міністра Польщі Дональда Туска про можливу "передвоєнну епоху" в Європі змусило багатьох поляків задуматися про можливість виїзду за кордон.

"Після висловлювань Трампа і Туска до нас надійшло безліч запитів, в яких люди цікавилися, чи можливо приїхати за три дні для покупки нерухомості, а також скільки часу займе процес отримання ключів", - поділилася своїми спостереженнями Марциняк-Костшева.

Адвокат Марія Руїс Лопес, яка працює в Іспанії та Польщі, зазначає, що за останні три роки попит на послуги нотаріусів та юристів значно зріс. "Наші клієнти повідомляють, що основною причиною придбання нерухомості в Іспанії є побоювання, пов'язані з війною. Люди відчувають страх перед Росією і прагнуть мати запасний варіант", – пояснила вона.

Продавці та посередники відзначають, що поляки іноді приймають рішення про купівлю житла під впливом емоцій. Як зазначає Марциняк-Костшевська, один із її клієнтів, побоюючись розширення війни на територію Польщі, вирішив придбати квартиру в Іспанії і попросив здати її в оренду, але з умовою, що матиме можливість швидко переїхати. Коли йому пояснили, що процес виселення орендарів може зайняти певний час, він відповів: "Тоді нехай вона просто стоїть порожня".

Ще один приклад бажання поляків мати житло "про запас" - 70-річний пенсіонер Веслав, для якого перспектива війни в Польщі є "чорним лебедем", тобто малоймовірним розвитком подій з високим рівнем впливу. Прагнучи перестрахуватися, він придбав невелику квартиру в Андалусії і здає її в оренду.

"Війна в Україні стала каталізатором для укладення цієї угоди. Коли я дізнався, що багато українців вимушені залишати свої домівки, залишивши практично все своє майно, мені прийшла в голову думка: у мене є все необхідне в Польщі, але було б чудово мати ще один дім," - поділився він.

На фоні потенційної загрози агресії з боку Росії щодо Балтійських держав, литовці та естонці все частіше вкладають свої кошти в іспанську нерухомість. Лівія Іллак, агент з нерухомості з Таллінна, що займається продажем квартир в Іспанії, зазначила, що у 2023 році кількість запитів з цього регіону значно зросла.

"Я зауважила зростання попиту на компактні квартири, оскільки люди прагнуть не концентрувати всі свої ресурси в одній країні, зокрема в Естонії та Литві. Вони шукають 'резервний варіант' на випадок, якщо їм знадобиться швидко змінити місце проживання. Хоча ми належимо до НАТО, багато хто все ще відчуває серйозний страх перед війною", - зазначила Іллак.

Зростання попиту на житло в Польщі пов'язане з підвищенням купівельної спроможності населення. Країна переживає період "економічного дива". Як зазначає викладач Університету Козьмінського Марчін П'ятковський, значним показником успішності Польщі є потроєння валового внутрішнього продукту на душу населення.

"Через понад 30 років після падіння комунізму поляки стали багатшими, ніж будь-коли раніше. Багато з тих, хто розпочав бізнес на початку 1990-х років, тепер хоче вийти на пенсію. А віддалена робота, започаткована пандемією, дозволила молоді жити більш безтурботно, обираючи тепліший клімат Іспанії", - говорить він.

Багато польських інвесторів вважають нерухомість надійним активом, особливо в умовах глобальної нестабільності. Зазвичай вони придбають житло в Іспанії з двома основними цілями: для власного проживання або для здавання в оренду. Попит на короткострокову оренду зростає, оскільки в першій половині 2024 року кількість туристів збільшилася на 13% в порівнянні з аналогічним періодом 2023 року.

Польських споживачів залучає не лише помірна вартість життя, а й м'який клімат разом із розвинутою соціальною інфраструктурою. Агнєшка Дурлік, представниця Національної торгової палати Польщі, виділила кілька ключових факторів, що сприяють зростанню зацікавленості поляків до Іспанії. Серед них, окрім питання безпеки, вона відзначила вигідні ціни та прагнення жити в більш теплій атмосфері.

Ціна квадратного метра житла в Іспанії є на кілька тисяч злотих нижчою, ніж у Польщі. Наприклад, на східному узбережжі Іспанії 60-метрову квартиру можна купити приблизно за 400 тисяч злотих (близько 95 тисяч євро).

Темпи підвищення цін на нерухомість у Польщі виявляються вищими, ніж в Іспанії. Крім того, з вересня 2023 року злотий зміцнився відносно євро, що зробило інвестиції в нерухомість за межами країни ще більш привабливими.

Наступний фактор - стан економіки. Хоча на Іспанію відчутно вплинули світова криза 2008 року та криза в зоні євро 2012 року, зараз країна повертається до стану динамічного розвитку. "Ковідна" криза в туристичній галузі теж минула.

Ще одна можливість – це придбання нерухомості безпосередньо від забудовника, яка вже готова до заселення. Іноземному інвестору залишається лише облаштувати приміщення меблями, без потреби здійснювати інші значні інвестиції, такі як управління найманими працівниками.

Ще одна причина зростання попиту - вигідне транспортне сполучення. З Варшави до Малаги можна дістатися за чотири години польоту.

Інвестори зацікавлені також у можливості отримати висококласне медичне обслуговування. Більшість польських інвесторів входять до вікової групи від 35 років і старше, багато з них мають сім'ї, тому якість медичних послуг для них є важливим фактором. Окрім державних лікарень, в країні існує безліч клінік преміум-класу, особливо на Коста-дель-Соль.

Локальний ринок нерухомості може стати ще більш привабливим для громадян Польщі після впровадження нових норм, що їх запровадив іспанський уряд. У січні прем'єр-міністр Педро Санчес оголосив про ряд ініціатив, спрямованих на поліпшення доступності житла. Серед запропонованих заходів - підвищення податків на орендовану нерухомість для туристів та 100-відсотковий податок на купівлю житла для осіб, які не є резидентами ЄС.

Згідно з інформацією від Санчеса, у 2023 році нерезиденти з країн ЄС придбали в Іспанії 27 тисяч об'єктів нерухомості. Ці угоди були здійснені не для особистого проживання, а з метою отримання прибутку, що в свою чергу призводить до дефіциту житла для місцевих жителів.

Зростання податків дасть полякам перевагу, а покупці-нерезиденти постраждають від згортання програми "золотих віз". Ця програма дозволяла отримати посвідку на проживання за умови інвестування в нерухомість щонайменше 500 тис. євро. До того ж поляки вважають Іспанію нескладною для адаптації. У країні відкриваються польські школи, а вихідців з Польщі можна зустріти в усіх регіонах країни.

Окрім цього, жителі Польщі мають бажання наслідувати середземноморський стиль життя, що включає яскраве сонце і активний відпочинок на природі, що різко відрізняється від сірості польських зим. В Іспанії розташовані шість з десяти найсонячніших міст Європи.

Канадське видання The Globe and Mail звертає увагу на зростаючий інтерес покупців з Східної Європи до іспанської нерухомості, зокрема на прикладі Торрев'єхи — невеличкого містечка на узбережжі Коста-Бланка в провінції Аліканте. Це місто стало справжнім магнітом для поляків, українців та росіян. За останніми даними перепису, близько половини з 100 тисяч жителів Торрев'єхи складають іноземці, серед яких поляки, українці та росіяни є найбільш чисельними етнічними групами.

Агенти з нерухомості вказують, що їм важко задовольнити зростаючий попит з боку представників трьох громад. "Це справжнє безумство. Не всі з них переїжджають сюди, але бажають перевести свої капітали з небезпечних районів і вкласти їх у більш стабільні місця", – коментує Катажина Стадницька з агентства Ro Spain Real Estate.

У провінції Аліканте спостерігається значний попит на нерухомість з боку польських покупців. У 2023 році вони здійснили покупки 2 160 будинків у цьому регіоні, що майже втричі перевищує показники 2021 року.

У регіоні спостерігається зростання кількості росіян. Незважаючи на санкції, які діяли в 2022-2023 роках, їм вдалося придбати близько 2,5 тисячі вілл та квартир. Українці також активно інвестують у нерухомість в Аліканте: у 2022 році вони стали власниками 1 036 об'єктів, а в 2023 році ця кількість зросла до 1 400. Для порівняння, у 2021 році українці уклали лише 376 угод.

Внаслідок початку війни спостерігається зростання попиту на житло в Іспанії серед українців. Протягом першого півріччя 2022 року українці придбали 1 237 об'єктів нерухомості, що є на 73% більше в порівнянні з аналогічним періодом 2021 року та на 60% перевищує середній показник за останні 15 років, який становив 774 будинки.

В основному, покупцями були люди з середнім або низьким рівнем фінансових можливостей, які прагнули знайти квартири без специфічних вимог, зазначив представник агентств нерухомості Donpiso, Еміліано Бермудес.

Характерний портрет українських покупців елітної нерухомості складають сім'ї, які прагнуть придбати вілли з терасами та будинки з садами в околицях Барселони або в затишних зелених зонах. За даними агентства Uniko International Real Estate, середня вартість таких об'єктів перевищує 500 тисяч євро.

Найбільший інтерес серед покупців житла в Іспанії у 2022 році зосереджений у провінціях Аліканте, Валенсія та Барселона, які разом отримали майже 60% усіх пошукових запитів. Українці зайняли дванадцяту позицію за обсягом угод на ринку нерухомості, а також друге місце за темпами зростання угод серед іноземних покупців, поступившись лише полякам.

Високий попит серед громадян України зберігається: лише в провінції Аліканте за перші два роки великої війни вони придбали майже 2,5 тис. об'єктів нерухомості.

Незважаючи на привабливість інвестицій у нерухомість в Іспанії, експерти ринку застерігають про існування численних шахрайських схем. В історії країни вже були випадки, коли недобросовісні забудовники обманювали іноземних покупців, зокрема, через те, що нотаріальні документи повинні бути оформлені іспанською мовою.

Також слід зазначити, що в разі, якщо у будинку чи квартирі немає постійних мешканців, існує загроза їх захоплення незаконними особами, відомими як окупас. Причини таких дій можуть бути різноманітними: від критичної потреби в житлі до організованих схем, що мають на меті отримання фінансової вигоди.

Усе почалося із світової фінансової кризи 2008 року: багатьом іспанцям стало нічим платити за оренду житла, тому влада вирішила їх підтримати: дозволила жити в орендованих помешканнях безкоштовно.

Цю щедрість використали нечесні жителі, серед яких були й нелегальні мігранти, які потрапляли в чужі оселі, змінювали замки та облаштовувалися там, як у себе вдома. Так і з'явилося явище, відоме як okupas (з іспанської - захоплювати).

Коли власники нерухомості подавали позови до суду, "оккупантам" доводилося захищати свої інтереси, стверджуючи, що вони орендували ці приміщення і не мають куди йти. Суть у тому, що Конституція Іспанії гарантує недоторканність житла: особа, що проживає в ньому, залишається під захистом до тих пір, поки не буде доведено, що вона не має права на це житло. Це право часто інтерпретувалося досить широко, внаслідок чого виселення незаконних мешканців ставало можливим лише після тривалих судових процесів.

Після подолання фінансової кризи, ринок нерухомості в усіх регіонах країни знову став об'єктом уваги. Проте "окупація" більше не асоціюється лише з нелегальними мігрантами. Деякі з них вдаються до хитрощів, видаючи себе за добропорядних орендарів, а потім перестають виконувати свої фінансові зобов'язання. У зв'язку з цим, іспанські власники квартир почали вимагати підтвердження фінансової спроможності від нових мешканців ще до заселення. Щоб уникнути ризиків, власники нерухомості також просять іноземців сплачувати завдаток за кілька місяців наперед.

Жертвами "окупасів" часто стають власники-іноземці, які не живуть в Іспанії постійно, а приїжджають кілька разів на рік на відпочинок. Також від незаконного заселення найчастіше страждає нерухомість у бідних кварталах, де немає системи відеоспостереження та охорони. Порожня квартира в такому місці - легка здобич.

За інформацією Міністерства внутрішніх справ Іспанії, у 2024 році було зареєстровано 16 426 випадків незаконного проникнення, що на 7,4% більше в порівнянні з 2023 роком. Каталонія лідирує у цьому статистичному показнику, зібравши понад 7 тисяч скарг, що становить більше 40% від загального числа випадків.

Ситуація вимагала активного втручання з боку держави. У квітні 2025 року вступила в силу реформа кримінальної юстиції, спрямована на трансформацію підходів у боротьбі з "окупасами". Розгляд справ проходитиме в форматі "прискореного судового процесу".

"Це прискорить виселення у випадках, коли "окупаси" вдираються в будинки або незаконно заволодівають майном. Це перехід від повільного бюрократичного процесу до більш швидкого, який, теоретично, дозволяє виселяти людей всього за 15 днів. Так, система правосуддя повільна і проблематична, це не буде миттєво, але це буде набагато швидше, ніж раніше", - пояснив адвокат Хаві Абат.

Згідно з новим законодавством, у випадку, якщо "окупанти" не отримують вигідного рішення, суд має право видати наказ про їх виселення, який не може бути оскаржений. У документі зазначається чітка дата виселення, а представники суду здійснюють контроль за виконанням цього процесу.

У березні суд дав домовласникам ще один аргумент: законне право вимикати електрику, воду і газ у захоплених будинках без загрози кримінального переслідування. Тепер власники захоплених будинків не зобов'язані оплачувати рахунки за воду, газ чи електроенергію, поки "окупаси" живуть у їхніх помешканнях.