В Україні поки що не впроваджують масову іпотеку. Які думки висловлюють банкіри, будівельники, парламентарі, юристи та експерти щодо Стратегії розвитку іпотечного кредитування? -- Delo.ua

Національний банк презентував свою Стратегію розвитку іпотечного кредитування. Цей документ має рамковий характер і на даний момент окреслює три основні стратегічні цілі, які необхідно досягти, а також 13 комплексних реформ, що потребують реалізації.

Які аспекти є успішними, а які викликають сумніви в Стратегії, здатній стати "епохальною" рушійною силою для економічних і демографічних перетворень, якщо буде реалізована належним чином? А в разі невдачі, чи ризикує вона залишитися в тіні, як багато інших стратегічних ініціатив в сучасній історії України? Відповіді на ці питання шукайте в огляді на Delo.ua.

В Україні іпотечне кредитування здобуло популярність до фінансової кризи 2007-2008 років, яка, разом із недоліками у регулюванні, призвела до того, що більшість позик того періоду стали неплатоспроможними. У цей час сектор будівництва почали супроводжувати порушення норм будівництва, а також затримки у введенні об'єктів житлового фонду в експлуатацію.

На початку 2020-х років після перегляду регулювання спостерігалися позитивні зміни, але повномасштабна агресія Росії зупинила цей прогрес. Започаткована урядом наприкінці 2022 року ініціатива "єОселя" нині покриває понад 96% нових іпотечних кредитів, проте можливості держави для субсидування іпотеки в рамках існуючої моделі залишаються обмеженими. Тому задоволення наявного попиту на житло стає неможливим без відновлення ринкових іпотечних продуктів.

Всі ці фактори стали основою для створення Стратегії розвитку іпотечного кредитування. Відповідальність за реалізацію заходів, передбачених цією Стратегією, покладається на Національний банк, уряд, а також Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку. Верховна Рада також відіграє ключову роль, оскільки їй необхідно внести відповідні зміни до законодавства. Впровадження більшості заходів Стратегії розпочнеться одночасно, але для законодавчих реформ знадобиться більше часу. Для уточнення заходів буде створено Дорожню карту. У майбутньому ця Стратегія стане складовою частиною більш масштабної Житлової стратегії.

Стратегія розвитку іпотечного кредитування має на меті реалізацію трьох основних комплексних завдань.

Зменшення ризиків. Запровадження страхування воєнних ризиків зробить іпотечні кредити більш привабливими для банків і легшими для отримання клієнтами. Поліпшення законодавчої бази, що регулює будівництво житлової нерухомості, сприятиме зниженню ризиків недобудови та підвищенню прозорості на всіх етапах продажу нерухомості. Це, в свою чергу, збільшить довіру до забудовників і підтримає розвиток ринку житлової нерухомості.

Зрозуміле та доступне кредитування. Поліпшена модель державної підтримки забезпечить широкий доступ до іпотечних продуктів для різних категорій позичальників. Публікація інформації про умови кредитування відповідно до європейських стандартів зробить іпотечні продукти більш зрозумілими і сприятиме захисту прав позичальників. Вільний доступ до цінових даних на ринку житлової нерухомості допоможе всім учасникам ринку формувати обґрунтовані оцінки його стану.

Забезпечення прав кредиторів. Модернізація процесів вирішення проблемної заборгованості, зокрема впровадження європейських норм, стимулюватиме банки до активнішого пропонування своїх іпотечних продуктів, адекватної оцінки ризиків, а також сприятиме посиленню конкуренції серед кредиторів.

У майбутньому ця Стратегія повинна інтегруватися в більш об'ємну Житлову стратегію.

Перелік заходів Стратегії з розвитку іпотечного кредитування містить реформи у фінансовій та дотичних сферах, необхідні для розвитку іпотечного кредитування. Низка цих заходів також є елементами Стратегії розвитку фінансового сектору або ж Стратегії розвитку кредитування.

13 елементів стратегії

1. Створення стратегії для Української фінансової житлової компанії, яка максимально враховуватиме фіскальні та боргові обмеження, а також зменшуватиме залежність від бюджетних коштів.

2. Реалізація системи страхування від ризиків, пов'язаних з війною, для іпотечних угод.

3. Актуалізація законодавчих норм у сфері оцінки майна.

4. Створення законодавчих ініціатив для ефективного задоволення потреб кредиторів шляхом використання іпотечного забезпечення.

5. Організація роботи бази даних про ціни на нерухомість з розширеними метаданими, що охоплюють структурні характеристики первинного та вторинного ринку, а також індекси цін на житлову та комерційну нерухомість.

6. Прийняття законодавства, що сприяє поліпшенню державного регулювання та діяльності бюро кредитних історій, з метою підвищення якості кредитної інформації, яка є важливою для ухвалення рішень щодо надання іпотеки.

7. Розроблення законодавчих пропозицій з інтеграції Директиви 2014/17/ЄС про кредитні договори для споживачів, що стосуються житлової нерухомості.

8. Схвалення пропозицій з інтеграції Директиви 2014/17/ЄС про кредитні договори для споживачів, що стосуються житлової нерухомості.

9. Створення законодавчих ініціатив щодо облігацій із забезпеченням відповідно до норм ЄС.

10. Підготовка законодавчих ініціатив щодо сек'юритизації в контексті вимог Директиви Європейського Союзу.

11. Проведення аналізу доцільності підтримки або зміни умов мораторіїв на стягнення, а також виходу з них і підготовка відповідних законодавчих ініціатив.

12. Підвищення прозорості фінансування будівельних проектів, зокрема шляхом стандартизації умов фінансування, використання коштів виключно на потреби будівництва об'єкта та врахування ходу виконання робіт.

13. Розробка системи, що дозволяє змінювати забудовника у разі невиконання ним своїх зобов'язань, шляхом створення окремої юридичної особи для кожного проекту будівництва. Ця особа буде власником відповідних дозволів, а її корпоративні права будуть перебувати під заставою.

Для впровадження всіх цих реформ необхідно залучити такі органи, як НБУ, Міністерство економіки, Міністерство фінансів, парламент, Фонд державного майна, Міністерство юстиції, НКЦПФР, Міністерство розвитку та в цілому весь Уряд. Обсяг запланованих робіт вражає. Проект розрахований на найближчі два роки.

Що думають стейкхолдери щодо майбутніх змін — учасники банківського та будівельного секторів, народні депутати, експерти і юристи — дізнайтеся в огляді на Delo.ua.

У Національному банку України, коментуючи запит Delo.ua, підкреслюють, що для реалізації цілей Стратегії необхідно реалізувати всі заплановані завдання, оскільки кожен з запропонованих кроків обґрунтований логічно.

Так, без зниження ризиків кредити не стануть доступними, адже ці ризики одночасно впливають на попит і на ціноутворення банківських кредитів. Без розбудови прозорого ринку нерухомості потенційний іпотечний бум знову з часом обернеться черговою кризою та банкрутствами забудовників.

Без цілеспрямованого акценту на державну підтримку ринкові програми продовжать залишатися в тіні державних ініціатив, а сама державна підтримка може зазнати серйозних труднощів через нестачу фінансування. З метою підвищення рівня обізнаності громадян про їхні права та обов'язки в рамках іпотечних договорів, а також з метою запобігання можливим непорозумінням між банками та позичальниками, важливо забезпечити доступ до актуальної інформації.

Всі ці кроки не матимуть сенсу без адекватного захисту прав кредиторів, адже насамперед це захист вкладників, які довірили свої кошти банкам.

Олена Шуляк, голова Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, у своєму коментарі для Delo.ua підкреслила, що сама по собі Стратегія навряд чи зможе повністю забезпечити ефективну підтримку всім потенційним учасникам іпотечних програм, оскільки умови для багатьох з них є надто важкими.

Наразі в нашій країні існує лише одна державна іпотечна програма – "єОселя". Тому важливо запровадити більше механізмів. Це стане можливим лише за умови реалізації всебічної житлової реформи, яка розпочалася з ухвалення в першому читанні законопроєкту №12377 "Про основні засади житлової політики". Цей закон скасовує Житловий Кодекс 1983 року та ініціює реформу у сфері житлової політики, – зазначає депутатка.

Остаточно ухвалити №12377 Україна зобовʼязана до 4 кварталу поточного року, адже це один з індикаторів програми Ukraine Facility, за якою ми отримуємо від ЄС 50 млрд євро до 2027 року. Виконання саме цього індикатору дасть Україні 300 млн євро.

Основна мета реформи полягає в тому, щоб надати людям, які роками чекають на отримання квартир, реальні можливості для вирішення їхніх житлових проблем. Це включає в себе різноманітні фінансові та кредитні механізми. Йдеться не лише про іпотеку, але також про соціальну оренду, житлові кооперативи, доступне службове житло, а також оренду з можливістю подальшого викупу.

Водночас, як зазначає Олена Шуляк, існує низка інших проблем, які потребують вирішення у сфері житлового забезпечення. Зокрема, йдеться про необхідність детінізації ринку оренди, адже понад 90% угод укладаються без офіційної реєстрації та сплати податків. Серед актуальних питань також є проблеми довгобудів, розв'язання яких дозволить поповнити державний та муніципальний фонд житла соціального призначення. Крім того, не можна забувати про потребу в оновленні застарілого житлового фонду, зокрема, так званих "хрущовок".

Голова іпотечного комітету Незалежної асоціації банків України (НАБУ) Володимир Чорненький у коментарі Delo.ua підкреслив, що основним чинником, що визначає розвиток ринку іпотеки, є цінові показники.

"Процентна ставка на іпотеку, що коливається в межах 18-22% на рік, зовсім не привертає уваги потенційних позичальників. Якщо порівняти з іншими країнами Європи, де частка іпотечних кредитів до ВВП може досягати 100%, в Україні цей показник становить лише 0,3%", - ділиться статистикою експерт, що коментує ситуацію для видання.

Хоча реалізація кожного з заходів Стратегії вимагає серйозних зусиль з боку усіх задіяних учасників, велика частина цих заходів насправді передбачає радикальну трансформацію умов і правил функціонування ринку, а також запровадження нових інструментів. Це, з одного боку, вимагатиме професійних обговорень і компромісів. З іншого боку, мова йде про впровадження загальновідомих світових і європейських механізмів та практик, які стосуються як фінансового сектора, так і інших галузей економіки, що мають відношення до будівництва та суміжних секторів, роботу фондового ринку і банківської сфери, підкреслюють у НАБУ.

Володимир Чорненький вважає, що імплементація Стратегії матиме суттєвий вплив на державу, особливо в контексті створення правового середовища для захисту прав споживачів та їх коштів у сфері нерухомості, зокрема на первинному ринку. "Законодавче впровадження ряду заходів, передбачених Стратегією, повністю зменшить ризики, пов’язані з незавершеним будівництвом, затримками у виконанні робіт та фінансовими втратами покупців", -- зазначає експерт. Він також підкреслює, що впровадження подібних ініціатив у країнах ЄС призвело до значного зростання інвестицій у будівельний сектор завдяки підвищенню довіри, а також до розширення обсягів іпотечного кредитування на первинному ринку.

Крім того, це сприяло покращенню фінансових надходжень до державної скарбниці завдяки запровадженню чітких і зрозумілих норм та механізмів для девелоперів, а також уніфікованим правилам продажу нерухомості під час будівництва. Водночас, реалізація прозорих умов на ринку будівництва мала незначний вплив на підвищення цін на нерухомість для кінцевих покупців.

Що стосується конкретних заходів Стратегії

Розробка стратегії для Української фінансової житлової компанії на період 2026-2029 років сприятиме значному зростанню обсягу іпотечних кредитів, прогнозуючи їх кількість на рівні 20-25 тисяч щорічно в найближчі два роки. Це буде досягнуто переважно шляхом надання кредитів банками з використанням власних ресурсів, а також шляхом компенсації відсоткових ставок для клієнтів у початковий період кредитування (5-10 років) за рахунок фінансування з "Укрфінжитло" або інших міжнародних організацій.

Планується розширити можливості для придбання житла, зокрема шляхом збільшення вікового обмеження (до 10 років для обласних центрів та без обмежень для інших населених пунктів). Одночасно традиційна програма "єОселя" акцентуватиме увагу на підтримці соціально вразливих груп населення, а також на фінансуванні первинного ринку нерухомості.

Основні механізми, які планується впровадити, є такими:

· Реалізація нерухомості на стадії будівництва повинна здійснюватися виключно через ескроу-рахунки, з обов'язковим дотриманням цільового використання фінансів відповідно до затвердженого графіка будівельних робіт та їх контролю.

· Установлення єдиного стандарту та вимог для укладання договору купівлі-продажу нерухомості на стадії будівництва з визначенням чітких обов'язків сторін.

· Встановлення мінімальних фінансових нормативів щодо діяльності девелоперів та достатнього розміру статутного капіталу

· Запровадження та діяльність Девелоперського гарантійного фонду в Україні, який основною метою має забезпечення повернення коштів споживачам або гарантію завершення будівельних проектів.

Володимир Чорненький зазначає, що в країнах Європейського Союзу існують різні механізми для захисту прав споживачів. Наприклад, це може бути страхування від ризиків, пов'язаних із незавершеним будівництвом, або банківські гарантії, які забезпечують виконання зобов'язань девелоперами. Однак у середньостроковій перспективі ці механізми не можуть бути реалізовані в Україні, тому їх не варто вважати пріоритетними у пропозиціях.

Якщо девелопер не відповідатиме встановленим вимогам та буде відхилений для участі у гарантійному фонді для девелоперів, йому заборонять продавати житло фізичним особам під час будівництва.

Директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова підкреслює, що найсерйозніші труднощі можуть виникнути при реалізації ініціатив, які вимагають узгодження багатьох учасників ринку та істотного втручання з боку регуляторів. Зокрема:

· Формування повноцінної бази даних цін на нерухомість з метаданими. Це потребує обов'язкової участі забудовників, банків, рієлторів та нотаріусів -- що є чутливим питанням в умовах непрозорих сегментів ринку.

· Регулювання фінансування будівельних проектів. Стандартизація правил витрачання коштів може зменшити адаптивність девелоперів у розробці фінансових стратегій і вплинути на вартість реалізації. У умовах війни це стає надзвичайно важливим.

· Розробка системи для заміни забудовника. Хоча формально ця система виглядає раціональною, її впровадження вимагає не лише нових законодавчих норм, а й практичного досвіду щодо передачі об'єктів, управління проєктами в складних ситуаціях, при цьому не завдаючи шкоди покупцям.

Ірина Міхальова зазначає, що існує кілька сфер, в яких вже зараз можна очікувати позитивних зрушень. Серед них:

· Розроблення законодавчих пропозицій щодо ефективного задоволення вимог кредиторів за рахунок іпотеки. Україна має достатню правову базу, а вдосконалення процедур реалізації застав дозволить зменшити ризики банків та здешевити іпотеку, дозволить оптимізувати використанню бюджетних ресурсів.

· Організація страхування від воєнних ризиків. Це питання наразі активно обговорюється на урядовому рівні та з міжнародними партнерами, такими як MIGA та USAID. Тому існує можливість поступового впровадження таких механізмів у рамках державно-приватного партнерства.

· Розвиток Української фінансової житлової компанії. Якщо вона стане оператором державних програм іпотеки та сек'юритизації іпотечних кредитів, то це може запустити повноцінний ринок вторинного фінансування.

· Розроблення законодавчих пропозицій про облігації з покриттям відповідно до Директиви ЄС.

На які аспекти слід акцентувати увагу? За словами Ірини Міхальової, це:

· Питання відновлення довіри до ринку первинної нерухомості. Важливо передбачити в межах реалізації Стратегії прозорі механізми захисту інвесторів у будівництво (навіть за позаіпотечними угодами), а також індикатори надійності забудовників.

· Виокремлення стратегій для окремих сегментів житлового ринку. Наприклад, фінансування первинного ринку нерухомості вимагає специфічних інструментів та регуляторних механізмів, які відрізняються від тих, що застосовуються до вторинного житла.

· Інтеграція цифрових технологій. Стратегія може бути розширена за рахунок аспекту цифровізації всіх етапів — починаючи від процесу оформлення кредитів і закінчуючи моніторингом будівельних робіт. Це сприятиме зниженню корупційних ризиків і підвищенню рівня довіри з боку міжнародних фінансових партнерів.

Про ризики і можливості, закладені в Стратегію, виданню Delo.ua докладно розказали також в промислово-будівельній групі "Ковальська". Там, зокрема, зазначили, що деякі напрямки Стратегії можуть бути складними технологічно й організаційно. Наприклад, одним із викликів може стати запровадження страхування від воєнних ризиків для іпотеки -- це потребує законодавчих ініціатив і практичної підтримки з боку держави. Складнощі інституційного впровадження можливі щодо модернізації оцінки нерухомості, захисту прав кредиторів і стягнення застави. Запуск програми страхування іпотеки для зниження ризиків для банків потребує чіткої підтримки регуляторів і злагодженої роботи ринку.

Існують сфери, які можуть бути реалізовані швидше і стати каталізаторами розвитку. Серед них — формування комплексної бази цін на нерухомість, створення прозорих ринкових індексів, удосконалення кредитних історій, впровадження цифрових процесів та спрощення умов отримання іпотечного кредитування.

"Залучення девелоперів до державних партнерських проєктів, удосконалення контролю за фінансуванням будівельних робіт та впровадження механізму зміни забудовника у разі виникнення проблем — усі ці функції можуть бути реалізовані поступово та ефективно. Це сприяє підвищенню довіри та підтримує активність інвестицій і кредитування. Що стосується готовності ринку девелоперів, то інфраструктура вже готова", — зазначають у компанії.

Водночас важливо не ігнорувати реальний стан ринку. Комерційне іпотечне кредитування наразі фактично не конкурентне -- приблизно 98% таких продуктів не мають привабливих умов для позичальника.

На нашу думку, оптимальний рівень відсоткової ставки, що здатний активізувати попит і залишитися прийнятним для фінансових установ, не повинен перевищувати 12-13% річних у гривні. Саме тому державна підтримка та пошук стабільних довгострокових джерел фінансування стануть критично важливими для успіху в розширенні програм іпотечного кредитування, — вважають у компанії "Ковальська".

Експерт з макроекономічного аналізу KSE Institute Дмитро Круковець вважає, що найбільш перспективними та здійсненними кроками є: створення стратегії для "Укрфінжитло", орієнтуючись на трансформацію державної програми "єОселя"; посилення контролю за фінансуванням будівельних проектів; формування бази даних цін на нерухомість, а також модернізація законодавства в сфері оцінки.

За словами керівника "Адвокатського бюро Романа Посікіри", Романа Посікіри, професійні учасники ринку мають чітке розуміння необхідності вдосконалення іпотечного законодавства. Це включає усунення перешкод, які заважають швидкому та справедливому задоволенню вимог кредиторів при зверненні стягнення на іпотечне майно. Серед таких перешкод є мораторії, складнощі з виселенням колишніх власників іпотечного житла, а також потреба в упорядкуванні оцінки іпотечного майна. Співрозмовник Delo.ua впевнений, що існують всі умови для оперативного вирішення цих питань.

Разом з тим, боржники мають свої інтереси і права, зокрема на чіткий та зрозумілий механізм реалізації кредитором своїх прав, на справедливе визначення суми боргу та вартості майна при зверненні стягнення на іпотечне майно, на прозоре ведення бюро кредитних історій, безпроблемне скасування арештів, обтяжень, записів в реєстрі боржників тощо після врегулювання відносин з кредитором.