Цены на недвижимость в Украине будут только расти

Цены на жилье никак не остановятся. И хотя в августе и первой половине сентября рост стоимости квадратных метров слегка замедлился, движение вверх все равно продолжается, и до конца года вряд ли прекратится.

Никто и не обещал, что цены на недвижимость застынут. Застройщики еще с начала года начали предупреждать о том, что отложенное в 2020 году из-за пандемии повышение ценников на квартиры в новостройках, возобновится.

Так и произошло. С января по август цены на жилье в новостройках Киева выросли на 15–17%. Это в среднем. Максимальный рост стоимости метров отмечался в самых востребованных объектах, которые имеют удачное расположение (рядом с метро, возле парков и т. д.), обладают развитой придомовой инфраструктурой и находятся на финальных этапах строительства, он достиг 25%. Города-миллионники – Одесса, Львов, Днепр, Харьков – догоняют Киев, и там за восемь месяцев 2021 года рост цен составил 12–13%.

На вторичном рынке – похожая ситуация. Хотя продавцы летом ввиду падения спроса слега умерили свой пыл. Но жилье от хозяев с начала года все равно прибавило в цене прилично и стало дороже на 5–7% (не забываем, к тому же, что речь о ценах, номинированных в долларах).

Неприятный сюрприз преподнесли арендные ставки. После затишья в первой половине года начался рост, и в течение августа аренда квартир подорожала на 1%, а местами и на 2–3% (стр.6). Сказалось приближение нового учебного года и бизнес-сезона.

С начала года арендованное жилье подорожало, в среднем, на 7–8%. Конечно, не стоит забывать, что в течение 2020 года из-за пандемии и карантина арендные ставки обвалились на 13–15%, поэтому пока съемные квартиры стоят дешевле, чем годом-полутора ранее. Но по оценкам экспертов, до конца 2021 года стоимость аренды вырастет еще на 8–10%. К этим процентам стоит добавить рост издержек на коммунальные услуги – в связи с увеличением тарифов.

Дорожает без остановок - цены на недвижимость продолжают рост
Но вернемся к покупкам/продажам: по данным lun.ua, средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы за август выросла на 2% и достигла 32,5 тыс. грн. Минимальная цена вот уже третий месяц держится на одной и той же отметке, и составляет 21,5 тыс. грн./кв. м. Средняя стоимость квартир в долларовом эквиваленте выросла за август где-то на 1,5% – до 1,21 тыс. долл./кв. м. Минимальная цена держится на отметке порядка 800 долл./кв. м.

Впрочем, в случае с ценами в американской валюте есть объяснение: гривна становится крепче, в результате чего номинально стоимость в долларах растет.

В других крупных городах увеличение стоимости квадратных метров в августе было незначительным. В Одессе, Днепре и Харькове средняя цена «квадрата» выросла на 0,5–1%, а во Львове даже снизилась на 1,5%. Минимальные цены в регионах держатся на отметке около 13–15 тыс. грн. Что касается цен в долларах, то средняя стоимость квадратного метра в упомянутых городах составляет 700–800 долл., а минимальная – 450–550 долл.

Постепенно восстанавливаются и темпы строительства. По данным Госслужбы статистики, за июль (Госстат публикует отчеты о строительном рынке с опозданием приблизительно в 1,5 месяца. – Ред.) по сравнению с июнем объемы строительства жилой недвижимости выросли на 9%, по сравнению с июлем – на 40%. Но мы не устаем напоминать о том, что 2020 год – не показателен, так как из-за карантина рынок недвижимости находился в анабиозе. Поэтому база сравнения довольно низкая.

В целом за январь–июль 2021 года индекс жилого строительства по сравнению с семью месяцами 2020 года составил почти 120%.

Будет ли дорожать недвижимость в Украине - ответ
Чего ждать в ближайшие осенние месяцы? Застройщики, не скромничая, предупреждают, что рост цен продолжится. Причины этого все те же: инфляция, которая вышла за пределы целевого уровня, о чем не устает напоминать Нацбанк, рост себестоимости строительства и сокращение предложения, потому что многие компании побаиваются запускать новые крупные проекты. А у некоторых на это просто нет денег.

Так что до конца года квартиры в новом жилом фонде могут прибавить еще 7–8%. Это, конечно, меньше, чем с начала года. Но все равно как-то совсем не радует покупателей. Порог входа в первичный рынок уже давно перешагнул отметку 600–700 тыс. грн. И даже однокомнатную квартиру у надежного проверенного застройщика дешевле, чем за 800–900 тыс. грн., не купишь (см. таблицу).

Ипотека в Украине - лучше подумать
Негатив от растущих цен на недвижимость помогут скрасить рассрочки от застройщиков. К счастью, их условия остаются довольно лояльными и комфортными для большинства покупателей, у которых есть на старте хотя бы 30–50% стоимости квартиры. Именно такой необходимо сделать взнос, чтобы застройщик растянул остальную сумму на 24–36 месяцев – это обычно даже превышает срок достройки объекта. Иногда рассрочка достигает 60 месяцев – заведомо за пределами сроков сдачи, даже с учетом неизбежных задержек. То есть, дом уже может быть сдан, жильцы закончили отделочные работы, въехали в квартиру и могут все еще продолжать погашать задолженность.

Если такой вариант не устраивает, можно присмотреться к ипотеке. Совсем недавно глава НБУ Кирилл Шевченко отчитался о том, что за семь месяцев 2021 года банки выдали ипотеку на сумму 4,4 млрд. грн. Конечно, далеко не без помощи программы льготного жилищного кредитования под 7%. Потому что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам по-прежнему бьет по карману: для нового жилья она составляет 16,8%, для вторичного – 13,4%.

Что касается льготной ипотеки, то с марта по начало сентября банки оформили почти 800 недорогих кредитов на сумму чуть меньше 1 млрд. грн. 78% займов выдано на жилье на вторичном рынке и 22% – на первичном. Увы, хотя ставки там приятны, но погоды эта льготная ипотека пока не делает – количество кредитов мизерно на фоне объема рынка недвижимости.

Впрочем, Кабинет Министров сворачивать эту программу пока явно не собирается – даже готов расширять. Премьер-министр Денис Шмыгаль на заседании правительства 8 сентября сообщил, что для дальнейшего финансирования доступных кредитов будут выпущены облигации на сумму почти 20 млрд. грн.

Проклятье Аркады
Год назад обанкротился банк «Аркада» и остановилось строительство трех жилых комплексов в Киеве («Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах»), которые строили связанные с банком компании. С тех пор покупатели квартир в этих ЖК так и не могут добиться возобновления работ на объектах.

Хотя их все-таки взялась достраивать компания Stolitsa Group, которая заключила с представителями жилых комплексов меморандум еще в начале 2021 года. Но в конце августа девелопер прекратил финансирование работ по достройке всех трех ЖК. Это произошло из-за того, что представители Эврики отказались согласовывать график строительства.

Компания мотивировала свою позицию тем, что так как со стороны представителей жилого комплекса нет согласия, всеми расходами должны заниматься сами покупатели. Выходом из ситуации может стать подписание нового меморандума только с представителями ЖК «Патриотика» и «Патриотика на озерах», что позволит разблокировать строительство хотя бы на этих объектах.

Stolitsa Group намерена сдать все дома, которые входят в проект упомянутых ЖК, в 2025–2030 годах.