Коммерческий интерес

Принятие новых и упорядочение действующих законов о функционировании жилищно-коммунальной сферы дало новый толчок развитию управленческих услуг. Но добросовестной конкуренции пока не видно.

"Думаю, что в управлении домами есть очень большая перспектива для бизнеса, — рассказывает председатель правления Центра социальных исследований местного самоуправления Владимир Бригилевич. — И это неправда, когда говорят, что там нет ничего интересного. Когда в Европе был кризис, я звонил своему коллеге в Краков и спрашивал: как там кризис? А он смеялся: у нас кризиса не бывает. Люди как платили за коммуналку, так и будут платить. Жилищно-коммунальная сфера не подлежит таким критическим влияниям, как другой бизнес. Это вечные платежи".

В Польше — 25 тыс. управляющих! В Украине нет и трети от указанной цифры. Мы находимся на начальном этапе развития этого рынка. И если хотим его развивать, то должны еще многое сделать.

Перспективность сферы управления жилыми домами как бизнесом не только в том, что управляющие компании или отдельные предприниматели зарабатывают за счет предоставления управленческих услуг. Очень часто они получают доходы за счет привлечения подрядных организаций. 

По словам экспертов, в привлечении отдельными управляющими или управляющими компаниями (независимо от того, частные они или коммунальные) к выполнению работ в возглавляемых ими жилых домах подрядных организаций нет ничего плохого. Потому что управляющие не обязаны предоставлять все услуги самостоятельно. Так работают многие предприниматели, предоставляющие услуги через партнерские организации или ФЛП, удешевляя таким образом для жителей содержание домов. 

Другое дело, если собираются деньги и не предоставляются услуги. Или когда жителям навязываются услуги, которые для них не являются первоочередными. Например, сейчас почти в каждом новопостроенном жилом доме среди обязательных — услуги по охране. Они очень дорогие. 

Самое худшее — когда у жителей нет возможности влиять на принятие решений. Когда в доме не создано ОСМД, и город или застройщик навязали своих управляющих, с которыми жители не хотят работать.

Борьба за рынок

О буксовании жилищно-коммунальной реформы свидетельствует хотя бы то, что на третьем десятке лет беспрерывных реформ около 50% многоквартирных жилых домов в Украине до сих пор не выбрали себе форму управления! Во Львове ситуация еще хуже, — почти 80% жилых домов все еще находятся в управлении ЖЭКов.

Это означает, что поле для конкуренции очень широкое. 

"Если посмотрим на Польшу, — продолжает В.Бригилевич, — то здесь совершенно другая картина. Все приватизированное жилье преимущественно профессионально управляется — 80–85%. В управлении жителей находится только около 20%. Чаще всего это маленькие дома — до семи совладельцев, которые находятся на самоуправлении. Особенность Польши — местная власть не занимается приватизированным жильем. Если ваш дом не выбрал себе управляющего, суд назначает управляющего судебным приказом, и живите себе как хотите. Это сугубо рыночная модель". 

Зато в Литве ситуация во многом похожа на украинскую. Почти 52% домов не смогли выбрать себе форму управления, поэтому профессиональное управление там назначено органами местного самоуправления. То есть органы местного самоуправления определяют судьбу половины жилищного фонда. Очень немного, около 20% жителей, выбирают управляющих общим собранием. И еще почти 30% домов сами руководят домами или нанимают профессионального управляющего.

В последнее время в Украине появилось довольно много новых управляющих компаний. На рынке есть активные молодые управляющие, которые помогают жителям создать ОСМД и берут их дома на обслуживание. Они готовы работать с энергоэффективностью домов, заниматься их термомодернизацией. Вместо этого коммунальные управляющие компании, в принципе, не готовы к таким работам. В их тарифах до сих пор не заложен даже фонд накопления, никакие ремонты не предусмотрены. Но этот рынок динамично развивается, думаю, очень скоро многие дома начнут выходить из управления коммунальных ЖЭКов, особенно не реформированных. 

Самый низкий интерес у управляющих к старым "хрущевкам" и небольшим домам, хотя и туда приходят новые управляющие. Там очень сложная ситуация, в то жилье надо больше всего вкладывать. Но, по словам экспертов, обновление зависит и от контингента совладельцев, их организованности. Иногда в небольших домах можно объединить людей и сделать больше, чем в современных многоэтажках. Все остальное — дело техники, ведь сегодня есть городская, государственные программы, помогающие финансово восстанавливать старое жилье.

Самые лучшие дома для управляющих — крупные новостройки, многим они кажутся наименее проблемными. Хотя проблем там тоже хватает. После сдачи этих домов остается много нерешенных вопросов. И это нередко главная причина того, что застройщики любой ценой пытаются завести в эти дома собственные управляющие компании. А через три-четыре года они помогут снять все претензии и обязательства перед совладельцами за невыполненные работы. Поэтому здесь есть нюансы.

Но часто покупатели жилья сталкиваются с ситуацией, когда, по сообщениям СМИ, они еще не получили ключей от своих квартир, а застройщик уже навязал им собственную управляющую компанию, которая за большие деньги выполнила работы, и теперь покупатель квартиры должен оплатить затраты.

Раньше бывали случаи, когда застройщик создавал себе карманное ОСМД. Теперь закон четко предостерегает: если в доме у кого-то более 50% площади, то голосование идет не по площадям, а нормой "один владелец — один голос". Такую поправку ввели из-за злоупотребления застройщиков.

Новое законодательство дает возможность жителям созвать собрание, расторгнуть соглашение с управляющей компанией и выбрать нового управляющего. Достаточно инициативной группы. Более того, даже кворум на собрании не нужен. Есть письменный опрос, который можно провести в течение двух недель после собрания и таким образом сменить управляющего. Теперь все зависит от самих жителей, их активности и последовательности.

Но в Украине неединичны случаи, когда управляющие не дают возможности жителям сменить управляющего. Например, предыдущий управляющий может отказаться передать техническую документацию на дом или организовать параллельное собрание жителей, которые примут "нужное" решение.

Налево или прямо?

По мнению специалиста, на данном этапе, с точки зрения законодательства, украинцы находятся в довольно хорошей ситуации. К услугам совладельцев Закон "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", Закон "О жилищно-коммунальных услугах" и закон №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Все эти три закона дают основания говорить, что законодатели сделали многое для того, чтобы совладельцы могли обеспечить эффективное управление в своих домах. 

В частности, закон №417, в дополнение к закону об ОСМД, дает возможность жителям принимать решение простым собранием. Даже там, где не создано ОСМД, есть активные люди, способные провести общее собрание, выбрать уполномоченное лицо, которое подпишет соглашение с управляющим.

Конечно, ОСМД остается лучшей формой принятия решения. Потому что, создав ОСМД, жители получают все рычаги влияния на управление своим домом. Возможна и ассоциация с другими ОСМД. В таком случае лучше работает экономическая составляющая, дешевле обходится обслуживание дома, содержание придомовой территории и т.п. 

Если в ОСМД нет желающих идти в управдомы, решением общего собрания можно передать дом в управление частной или коммунальной управляющей структуре. 

Без внимания остается "серая" сфера — дома, в которых жильцы не провели общего собрания, не выбрали управляющего. На сегодняшний день в Украине домов, в которых до сих пор не определены формы управления, около 50%. Дома с ОСМД, управляющими составляют около 20%. Это статистика за 2018 г., которую давало Министерство регионального развития. То есть ситуация в Украине довольно сложная.

По словам В.Бригилевича, в Украине надо сохранить все три прежние формы управления жильем. Это необходимо для дальнейшего развития конкуренции на рынке. Жаль, что законодатели не сохранили кооперативную форму управления, которая доказала свою эффективность во многих странах мира. Но здесь, скорее, проблема в устаревшем законодательстве "О кооперации", не модернизированном еще с советских времен.

Будет нормально, если на рынке останутся ОСМД как форма самоуправления домом. При необходимости ОСМД сможет заключить соглашение на профессиональное управление, а если деятельность профессионального управленца не будет соответствовать требованиям ОСМД, сможет расторгнуть соглашение и заключить новое. Кроме того, на рынке должны работать профессиональные управляющие, которые будут конкурировать и брать дома на обслуживание. И, бесспорно, на переходный период надо сохранить коммунальные предприятия как сдерживающий фактор для крупных руководящих компаний. Чтобы каждая из этих форм управления могла проявить себя, государство дало очень хорошие механизмы и возможности. Время монополии ЖЭКов закончилось. Поэтому, если конкуренция на рынке будет расти, общему делу это пойдет только на пользу. Единственное условие — конкуренция должна быть честной.