Земельный рубикон перейден

Каким будет новый рынок?

Отменить мораторий на продажу земли пыталась каждая власть, ведь речь идет об активе ориентировочной стоимостью в 3,5 трлн евро, сравнимом с ВВП Украины за 40 лет. 

Нынешнее правительство, любой ценой стремящееся как можно быстрее узаконить продажу земли, подошло к цели максимально близко. При этом предложенные условия создания земельного рынка внушают серьезные опасения, что дело идет не к рынку, а к корпоративной колонизации, которая может навсегда загнать Украину в наследственную бедность.

Монобольшинство "Слуги народа" и назначенное им правительство — дважды рекордсмены в попытках внедрить рынок земли: почти с первого дня сделали это своей ключевой задачей и в кратчайший срок подали в парламент целых пять законопроектов о снятии моратория — №2178, 2178-7, 2178-9, 2178-10 и 2194. Причем последний — "системный", ведь он влечет за собой изменения в 29 законов Украины.

Свои проекты правительство продвигало тараном, с нарушением регламента и без каких-либо общественных слушаний. В частности, законопроекты №2178-10 и 2194 внесли на первые позиции повестки дня без прохождения профильного комитета. Аграрный комитет их утвердил за десять минут в ходе тайного заседания 18 октября, куда не пригласили ни представителей других фракций, ни собственно аграриев. 30 октября, несмотря на скандал на заседании, решение приняли. Эти законы уже проголосовали в первом чтении с многочисленными нарушениями.

В них уже проглядывает лицо нового рынка земли. Рассмотрим их подробнее.

Имения больше городов
В глаза сразу бросается многоуровневая система больших лимитов земель, сосредоточенных у одного владельца.

Сначала (законопроект №2178) планировалось разрешить концентрировать в одних руках 15% сельскохозяйственных земель в определенной области и 0,5% земель сельскохозяйственного назначения по Украине. Между этими лимитами огромная разница. В Украине в целом 42,5 млн га пахотных земель, 0,5% от них — это 212,5 тыс. га. А 15% от количества земель в области отличаются от 67,7 тыс. га в Закарпатской области до 388,7 тыс. — в Одесской.

В новом, одобренном в первом чтении, варианте законопроекта (№2178-10) уровней стало три — 35% земель территориальной громады, 8% земель области и 0,5% земель по Украине. Это всего лишь символическое уменьшение. Так, 8% от пахотной земли Киевщины составляет 225,3 тыс. га, а в Одесской области — 207,3 тыс. А общеукраинский лимит как был 212,5 тыс. га, так и остался.

Как такая многоуровневая система будет работать, не объясняется — нужен отдельный документ. Ведь вопросов здесь множество, прежде всего каким образом лимиты будут рассчитываться и согласовываться.

Например, если лимиты для областей можно определить по их экологическим паспортам, то паспортизации объединенных территориальных громад еще нет, и как рассчитать 35%, непонятно. К тому же неизвестно, как согласовать областной и всеукраинский лимиты. Возможны два варианта — "вытесняющий", когда больший лимит ограничивается меньшим, и "масштабируемый" — применение всеукраинского лишь при покупке земель в двух и больше областях.

А в "системном" проекте №2194 ситуация еще хуже — там вообще сняты все барьеры перед массовой скупкой. Особо ценные земли он уравнивает с обычными, уничтожает контроль землепользования и даже позволяет снимать плодородный слой земли, легализируя схемы, уже действующие на Николаевщине и даже на Киевщине не первый год.

Вероятнее всего, основой станет общеукраинский лимит в 200–210 тыс. га, что "всего" в 2,4 раза превышает площадь Киева и в 5,5 раза — Харькова. Причем его очень легко обойти, манипулируя уровнями лимитов и дырами в системе контроля.

Невыполнимый контроль
Надзор над накоплением крупных земельных площадей предлагается осуществлять с помощью Государственного земельного кадастра, Государственного реестра юридических лиц и предпринимателей и общественных формирований, — оба ненадежны.

По данным рейтингов Open Data Barometer и Global Open Data Index, Госгеокадастр является одним из наиболее закрытых реестров и не может быть базой для управленческих решений. Данные катастрофически неполные: отчет "Мониторинг земельных отношений" описывает ситуацию по состоянию на 2018 г. Так, 73,4% всех населенных пунктов имеют установленные границы, но не инвентаризированные. И хотя 86% частных земельных участков зарегистрированы, государственных земель в кадастре всего 22,3% — из 29 млн га есть сведения только о 6,4 млн га. То есть перед открытием рынка мы не знаем, что будет выставлено на продажу.

И даже сам премьер-министр Гончарук признал, что в кадастре царит хаос. Так что правительство подало отдельный законопроект №2110, который должен исправить ситуацию. Но даже беглый анализ свидетельствует, что все только ухудшится.

Во-первых, переходный период слишком короткий — до 1 января 2022 г. По недавнему сообщению ГЗК, только 36% государственных земель инвентаризованы, так что за год кадастр увеличивается на 10–14% — это очень мало. Во-вторых, введут институт "публичных регистраторов", над которыми нет независимого надзора, а достоверность внесенных ими данных не гарантируется. В-третьих, достоверными будут считаться даже очень устаревшие данные. Для рейдеров — клондайк, эльдорадо.

В свою очередь государственные регистраторы и нотариусы — люди, которые будут осуществлять надзор, — тоже не гнушаются внесением недостоверных данных в реестры. По отчету Минюста, в коммунальных предприятиях целых 22% регистраторов принимали участие в рейдерских схемах. Защитить собственность от "реестрового рейдерства" способен лишь суд, который может тянуться годами. Рейдер за это время захваченное перепродаст цепочке "законных" владельцев.

При таких условиях любой эффективный контроль над совокупным землевладением невозможен ни технически, ни юридически.

Фора для чужих, кандалы для своих
Главный вопрос земельного рынка, кто сможет купить землю, всячески обходят. Делают лишь акцент на праве собственников продавать землю, которое якобы нарушается мораторием. И неудивительно — для украинских фермеров все земельные законопроекты устанавливают имущественную дискриминацию, несмотря на "преобладающие права".

На самом деле даже свою землю фермеры выкупить не смогут. Ведь они работают по праву постоянного пользования, — так землю предоставляли в 1990-х годах. Преобладающее право ее выкупа без торгов предполагает пять лет рассрочки. В среднем аграрное предприятие оперирует от 119 до 390 га, — по нормативной цене в 1–2 тыс. евро это ежегодная выплата минимум 50 тыс. евро. Для фермеров сумма неподъемная, тем более что программы их поддержки отменили.

А на аукционах преобладающее право ограничено условием оплаты наилучшего предложения на конец торгов. Для фермера это тем более недосягаемо.

К тому же рынок открывают для юридических лиц — не только холдингов, но и иностранных корпораций. В проекте №2194 это разрешается прямо, а запрет в №2178-10 покупать землю до 1 января 2024 г. является фиговым листом. Ведь из него исключены фирмы, работающие в аграрной сфере последние три года, а среди них есть и иностранные (как Agroprosperis Group, скажем).

К тому же легко уничтожить существующие фермы, как, например, одесскую ферму "Агро-Патриот". Ее потом дешево выкупит иностранец, а конечных бенефициаров можно не раскрывать — штраф за это всего 8,5 тыс. грн, и это возможно с первого дня. Этим обязательно воспользуется РФ, которая по подобным схемам уже заходила в энергетику и банковский сектор, а это уже угроза национальной безопасности.

Так что после открытия рынка земли реальную возможность ее купить получат агрохолдинги и иностранцы, и в первых рядах — россияне. Украинцы смогут ее только продать.

Вам это колонизацию не напоминает?