Будівельна галузь в умовах дефіциту фінансів і робочої сили. Які перспективи?

Будівельна галузь в Україні стоїть перед одним з найскладніших випробувань за всю історію незалежності. Через війну, економічні виклики та обмежені ресурси ринок житлового та комерційного будівництва суттєво постраждав.

На тлі постійного попиту на житло девелопери борються з проблемами, що призвели до значного скорочення проєктів і зростання собівартості будівництва.

Вирішення труднощів, як свідчить досвід інших держав, можливе, проте в Україні ситуація ускладнена через ряд специфічних викликів: фальшивий активізм, невизначеність у державних рішеннях та нестабільність прав на власність.

Сфера будівництва зустрічає багато труднощів. Основні виклики полягають у значному підвищенні цін на матеріали, нестачі спеціалістів з необхідними навичками та ускладненому доступі до фінансових ресурсів.

Згідно з інформацією, наданою учасниками ринку, кількість нових будівельних проєктів зменшилася на 30-40%. Ціни на основні будівельні матеріали, зокрема цемент і метал, підвищилися більш ніж на 50%, що в значній мірі стало наслідком збоїв у постачанні та глобальної інфляції. Додатково, ринок стикається з серйозним дефіцитом кваліфікованих кадрів, що утруднює реалізацію навіть запланованих ініціатив.

Зростання цін на сировину. Вартість будівельного цементу зросла на 50%, а ціна сталі піднялася на 60%. Це призводить до неочікуваних витрат, які девелопери змушені перекладати на покупців, що, в свою чергу, викликає підвищення цін на нерухомість.

Відтік кадрів. Кількість висококваліфікованих працівників зменшилася майже на 40%, оскільки деякі спеціалісти виїхали за межі країни, а інші були мобілізовані до Збройних Сил України.

Фінансові труднощі. 70% девелоперів стикаються з проблемами у залученні фінансування. Комерційні банки підвищили вимоги до кредитування через високі ризики на ринку та нестабільну макроекономічну ситуацію.

З іншого боку, за офіційними оцінками, агресор зруйнував житло понад 1,5 млн родин, створивши величезний попит на збільшення пропозиції житлового фонду.

Крім інфляційного тиску, зростання вартості матеріалів і дефіциту робочої сили, девелопери часто стикаються з проблемами, які не мають нічого спільного з ринковими умовами. Серед них - вплив псевдоактивістів і непередбачуваність державних рішень, які загрожують завершенню навіть розпочатих проєктів.

У останні роки все частіше саме псевдоактивісти, а не законодавчі норми, визначають, що є правильним, а що — ні. Це призводить до парадоксальної ситуації: девелопер, який розпочав свою діяльність, дотримуючись усіх встановлених вимог, не може бути впевнений у завершенні свого проєкту.

У більшості держав Європейського Союзу забудовник, що отримав необхідні дозволи, може безперешкодно завершити будівництво. В Україні ситуація кардинально відрізняється. Через рік або навіть два після початку робіт, під тиском громадської думки, державні органи можуть скасувати своє законне рішення, видане для реалізації конкретного проєкту.

У деяких ситуаціях певні правоохоронні органи ініціюють кримінальні справи, керуючись наміром "обговорити" фінансові питання з представниками бізнесу.

Такі дії створюють непрозорі умови для девелоперів, що призводять до великих фінансових втрат, і врешті негативно позначаються на економіці країни. Псевдоактивісти та представники окремих органів влади знаходять способи заробляти на штучно створених перешкодах, тоді як громадяни не отримують обіцяного житла, а бізнес зазнає втрат, що можуть бути катастрофічними.

Ще однією вагомою проблемою, що постає перед будівельним сектором, є недотримання встановлених норм з боку державних органів. Часто трапляється ситуація, коли дозволи на будівництво відкликаються без попередження або змінюється призначення земель, які вже активно використовуються для реалізації будівельних проектів.

Розробники, що володіють нерухомістю, часто зазнають труднощів через неочікувані зміни у статусі їх активів. Нерухомість, яка не має жодної історичної або культурної цінності, може раптово отримати статус культурної спадщини. Водночас території, на яких ведеться законна забудова, можуть бути несподівано оголошені парками.

У цьому контексті закон не містить терміна "відкликання рішення", а втручання у статус чужої власності без згоди власника порушує основне конституційне право особи на розпорядження своїм майном. Подібні зміни ведуть до виникнення численних занедбаних і недобудованих об'єктів, які можуть залишатися в такому стані протягом багатьох років, поки девелопер намагається захистити свої інтереси в судовому порядку.

У контексті нестабільності державних рішень, банки та міжнародні фінансові установи сприймають такі проекти як високо ризиковані, що часто призводить до відмови у наданні кредитів. Відсутність доступу до фінансових ресурсів суттєво обмежує можливості для будівельного сектору та гальмує економічний розвиток.

Досвід відновлення європейських держав після Другої світової війни може стати цінним уроком для України. У післявоєнний період країни змогли реалізувати значні програми відновлення, використовуючи як внутрішні ресурси, так і міжнародну підтримку, а також впроваджуючи реформи, що сприяли формуванню стійкої економічної системи.

Німеччина (План Маршалла). Ключовим елементом економічного відновлення Німеччини після Другої світової війни був План Маршалла — ініціатива, що гарантувала фінансову підтримку з боку Сполучених Штатів у розмірі понад 13 мільярдів доларів (з урахуванням сучасної інфляції це еквівалентно приблизно 150 мільярдам доларів).

Ці кошти використовувалися для відновлення інфраструктури, підтримки підприємств та стимулювання економічного зростання. Головний урок для України полягає у важливості залучення зовнішньої фінансової підтримки для розвитку інфраструктури та економіки загалом.

Натомість передбачуваність регулювання є одним з ключових компонентів оцінки ризиків кредиторами. Вони точно не стануть інвестувати, якщо кошти можуть виявитися заблокованими на роки за рішенням одного чиновника чи органу.

Японія (індустріальна трансформація). Після війни Японія запустила масштабні реформи, які включали інвестиції в інноваційні технології та розвиток промисловості. Значні інвестиції в будівництво та промисловість сприяли відновленню країни та заклали основу для економічного зростання.

Досвід Японії свідчить про те, що інновації можуть виступати рушійною силою для відновлення, особливо в будівельному секторі. Ситуація в Україні має багато спільного з кризами, які вже цього століття пережили Ліван і Ірак.

Ліван (відновлення після вибуху в Бейруті). Після катастрофічного вибуху в Бейруті в 2020 році країна зіткнулася з серйозним дефіцитом будівельних матеріалів і масовою еміграцією кваліфікованих спеціалістів, що нагадує ситуацію в Україні.

Відновлення стало реальністю завдяки підтримці міжнародних організацій та проведеним економічним реформам. Це підкреслює важливість для України шукати допомогу ззовні, при цьому ключовим чинником залишається стабільність державних умов.

Ірак (відновлення після конфлікту). Після завершення війни Ірак розпочав процес відновлення, формуючи партнерства між урядом та приватними інвесторами, що сприяло притоку великих обсягів іноземних інвестицій. Національна інвестиційна комісія запровадила проєкти на суму понад 100 мільярдів доларів, що дозволило відновити житловий фонд та комерційні об’єкти. Україна може скористатися цими моделями для залучення закордонних інвестицій.

Для України термінові заходи та стратегічні інвестиції можуть виконати роль порятунку. Злиття відкритої державної політики, внутрішніх і міжнародних капіталовкладень, а також інновацій здатне відновити будівельний сектор і сприяти економічному зростанню.

Основні етапи передбачають сприяння розвитку інноваційних технологій з метою зменшення витрат на реалізацію проєктів, активне залучення іноземних інвесторів, а також реалізацію інвестиційних програм і державно-приватних партнерств для відновлення житлового фонду.

Розробники мають можливість впроваджувати сучасні технології, такі як модульне будівництво, 3D-друк та енергоефективні рішення, що дозволить знизити експлуатаційні витрати. Ці інноваційні підходи сприятимуть зменшенню витрат і зменшенню залежності від дорогих імпортованих матеріалів.

Однак для реалізації цих підходів необхідно закласти фундамент. Для виходу з кризи будівельний сектор потребує системної підтримки, що включатиме заходи на державному рівні. Прозорі умови для девелоперів та інвесторів, стимулювання державно-приватних партнерств, створення законодавчих гарантій і впровадження інновацій допоможуть стабілізувати ринок і залучити капітал.

Криза в будівельному секторі ставить перед нами серйозні виклики, але водночас відкриває можливості для оновлення ринку. Дослідження міжнародного досвіду свідчать, що впровадження стабільного інституційного регулювання, залучення державних і приватних інвестицій, підтримка з боку міжнародних партнерів та інноваційні рішення можуть перетворити кризові явища на фундамент для розвитку.