Доступніше, ніж у Львові: де та як вигідно придбати нерухомість в Іспанії.

Нерухомість в Іспанії має потенціал стати надійним джерелом пасивного доходу.

У останні роки українці почали активно інвестувати в житлову нерухомість в Іспанії. Згідно з даними агентств нерухомості, українські покупці становлять 1,75% від загального обсягу продажу іспанської нерухомості для нерезидентів. Лише за перші шість місяців 2022 року кількість угод з придбання нерухомості українцями зросла на 73% у порівнянні з аналогічним періодом 2021 року, а в 2023 році цей показник підвищився на 133% у порівнянні з 2022 роком.

Існує кілька факторів, які сприяли цьому зростанню. По-перше, слід згадати про війну в Україні. Від початку військових дій країну залишили кілька мільйонів осіб, з яких приблизно 300 000 оселилися в Іспанії. Спочатку багато з них орендували житло, проте з часом все більше людей почали придбавати власну нерухомість. Хоча деякі повернулися додому, вони все ж забезпечили собі "резервний аеродром".

Іншою причиною є прагнення захистити свої фінанси від інфляції. Ціни на нерухомість в Іспанії стабільно зростають щороку, і експерти прогнозують, що ця динаміка триватиме й надалі.

Купівля нерухомості в країні зі стабільною економікою -- це спосіб не тільки зберегти, але й примножити капітал. Хоча цей актив вважається консервативним із невисокою дохідністю, він забезпечує регулярний рентний дохід.

Власність у Іспанії все ще вважається для багатьох недосяжною розкішшю. Проте насправді придбати квартиру всього за кілометр від Балеарського моря можна за ціною, яка є нижчою, ніж у Львові. Тож проект "житло в Іспанії", якщо не враховувати розкішну віллу на узбережжі чи пентхаус у центрі Барселони, цілком реальний у плані фінансів та процедур, зазначив Юрій Грушецький, засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate.

Для придбання нерухомості в Іспанії не вимагається наявність громадянства або дозволу на проживання.

Для отримання закордонного паспорта та NIE (ідентифікаційного номера іноземця) зазвичай потрібно звернутися до імміграційного відділу поліції. Альтернативно, цей документ можна оформити в Консульстві Іспанії, яке розташоване в Україні, зокрема в Києві. Однак, для українців, які отримали тимчасовий захист в Іспанії через війну, процес отримання NIE є автоматичним, оскільки в рамках цієї програми українці вже мають цей номер.

Далі покупець повинен відкрити рахунок в іспанському банку і перевести на нього кошти для купівлі. Це потрібно для купівлі вторинної нерухомості -- за процедурою, оплата відбувається шляхом передачі чеку продавцю.

Купівля нерухомості в новобудові можлива з будь-якого банківського рахунку у світі. Головною умовою є те, що платіж повинен надходити від особи, яка підписала контракт з забудовником.

Слід підкреслити, що в Іспанії існують юридичні вимоги щодо підтвердження походження капіталу. Група з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей (FATF) контролює, щоб іноземні інвестиції в іспанську нерухомість мали легітимне походження. Це означає, що потенційні покупці повинні надати документи, які підтверджують джерело своїх фінансових коштів. Наприклад, такими документами можуть бути угоди купівлі-продажу нерухомості в Україні або податкові декларації за останні один-два роки, що демонструють доходи, які відповідають вартості придбаної нерухомості. Декларації для фізичних осіб-підприємців також можуть бути прийнятними.

Можливість ввезення готівки через митний контроль в Іспанії передбачає подальше декларування. Додатково, кошти можуть бути переведені з банківських рахунків у країнах Європейського Союзу, Великій Британії, США, Канаді та інших держав, які пройшли фінансовий моніторинг. Однак, якщо гроші надходять з країн з менш строгим фінансовим контролем, таких як ОАЕ чи Туреччина, банки в Іспанії можуть вимагати додаткові документи, що підтверджують походження капіталу. У разі безпосереднього переказу на рахунок забудовника, ймовірно, у банку забудовника не виникне запитів. Проте, для додаткової безпеки, краще бути готовим до надання підтверджуючих документів.

Важливо розуміти, що в Іспанії житло має свою специфіку планування. Зазвичай це велика гостинна кімната, поєднана з кухнею, та дві невеликі спальні площею 7-12 м². Іспанці більшу частину часу проводять на терасах, які іноді перевищують за площею спальні (до 20 м²). Тож мова йде про квартири площею 70-80 м².

Вартість нерухомості в Іспанії залежить від кількох ключових факторів: регіону, відстані від моря, розмірів об'єкта та того, чи це новобудова або вторинне житло.

Барселона є одним з найкоштовніших міст у країні, де важко відшукати квартиру за ціну нижчу за 300 000 євро. Це зумовлено значним туристичним інтересом та обмеженою кількістю житла.

Найбільш вигідні пропозиції нерухомості можна знайти на півдні Іспанії, зокрема у регіоні Комунідад Валенсія. Якщо у Валенсії ціни на вторинні квартири стартують від 200 000 євро, то в провінції Аліканте, таких містах як Торрев'єха, Бенідорм і Аліканте, вартість житла є більш доступною. У середньому, новобудови тут пропонуються за ціною від 170 000 до 250 000 євро, що залежить від конкретного міста та відстані до моря. Нові квартири постачаються з завершеним ремонтом, включаючи мебльовану кухню та ванну кімнату, а також з можливістю користування паркінгом і комірками.

Вторинне житло в маленьких прибережних містечках може стартувати з 60 000 євро, проте за ці гроші, як правило, пропонуються об'єкти, що потребують серйозного ремонту і розташовані в менш привабливих районах. Якісні квартири формату "заїжджай і живи" на вторинному ринку мають ціновий діапазон від 90 000 до 120 000 євро. Важно зазначити, що такі житлові приміщення знаходяться в будинках, які були збудовані 30-40 років тому і мають ремонти, що виконувалися 20 років тому, з такими ж старими меблями.

Ось приклад: У Торрев'єсі, місті, яке користується популярністю у іноземців, є можливість купити квартиру за 89 000 євро. Це двокімнатне житло площею 69 м², розташоване всього за 400 метрів від пляжу. Квартира постачається з усіма зручностями, а на території комплексу є спільний басейн для відпочинку.

Для того щоб визначити загальну вартість угоди, до ціни житла слід включити приблизно 13% від його вартості. Це буде витрачено на податки та процедури оформлення.

Іспанська система права та банківська структура ефективно охороняють інтереси інвесторів. Усі фінансові кошти, які перераховує покупець, спрямовуються на окремий ескроу-рахунок в банківській установі, і забудовник не має права їх отримувати до завершення будівельних робіт. Це забезпечує впевненість у тому, що проект буде реалізовано вчасно та згідно з усіма встановленими стандартами.

Коли мова йде про придбання нерухомості на первинному ринку, покупці мають можливість скористатися розстрочкою, що робить угоду більш вигідною. Як правило, розстрочка складається з трьох етапів: спочатку сплачується 30% як аванс, потім 20% під час будівництва, а залишок у 50% – вже після завершення проекту.

Нерухомість в Іспанії має потенціал стати надійним джерелом пасивного доходу. Є кілька стратегій для отримання прибутку. Найпривабливіша -- купівля нерухомості на етапі будівництва з метою капіталізації. За час будівництва, а це в середньому 20-24 місяці, вартість об'єкта може зрости на 15-30%, що дозволяє заробити на перепродажі. Але бажано не продавати одразу, бо в Іспанії немає "переуступки", як в Україні. Інвестор зобов'язаний оформити право власності, оплативши всі податки. Оскільки оформлення і податки досить високі, це зїсть всю маржу за період будівництва.

Отже, основна інвестиційна стратегія полягає в тому, щоб після отримання ключів придбати комплект меблів і техніки, а потім протягом 4-5 років здавати квартиру в короткострокову оренду. Через п'ять років її можна буде реалізувати за максимальною ціною, отримавши загальний прибуток до 100% на вкладені кошти.

Інша стратегія полягає в здачі нерухомості в короткострокову оренду без наміру продавати її протягом наступних п'яти років. Використовуючи туристичні платформи, можна заробляти від 120 до 180 євро за добу. При цьому у вас є можливість приїжджати зі своєю родиною в несезон і відпочивати у власних апартаментах.

Третя стратегія -- здача нерухомості в довгострокову оренду. У цьому випадку дохідність становить близько 1000 -- 1500 євро на місяць, що забезпечує стабільний, хоча й не найвищий дохід, приблизно 5-7% річних.

Працювати з нерухомістю в Іспанії можна як самостійно, так і за допомогою керуючої компанії. Залучення керуючої компанії є кращим варіантом для тих, хто хоче мінімізувати участь в операційній діяльності. Керуюча компанія бере на себе всі завдання, пов'язані з короткостроковою або довгостроковою орендою: від пошуку орендарів до оплати податків і управління об'єктом.

Комісійні збори управлінської компанії коливаються в межах від 15% до 25% від отриманого доходу. Наприклад, якщо ваш місячний дохід від оренди становить 3000 євро, то компанія візьме за свої послуги від 450 до 750 євро. Зазвичай ця сума включає витрати на прибирання, комунальні послуги та страхування.

Ринок нерухомості в Іспанії, особливо на південь від країни, показує стабільне зростання, яке досягає 10% щороку. Це є вражаючими результатами як для Іспанії, так і для Європейського Союзу в цілому. Орендні ціни також зростають: за останні три роки ставки оренди в окремих районах збільшилися на 20-30% внаслідок зростання туристичного потоку. У 2023 році Іспанія встановила новий рекорд за кількістю туристів, перевищивши показники 2019 року. При цьому 2024 рік має всі шанси побити досягнення 2023 року.