2025 рік виявився для українського ринку нерухомості періодом, коли вперше можна з певністю стверджувати, що галузь вийшла з постійного стресу та почала курсувати до відновлення. Попит став більш стабільним, інвестори стали обережнішими, а девелопери - більш свідомими у своїх рішеннях.
Несмотря на війну, масове пересування мільйонів людей, підвищення цін на будівельні матеріали та логістичні труднощі, ринок показав, що він може не лише вижити, а й пристосуватися до нових умов. Основна тенденція цього року - поступове, але стабільне відновлення довіри, яка є критично важливою для будь-якої великої відбудови.
Після різкого падіння 2022 року, коли значна частина будівництва фактично зупинилася, галузь поступово виходила зі ступору. 2023-й і 2024-й стали роками часткового розморожування проєктів, а от 2025-й показав, як ринок поводиться в умовах тривалої невизначеності, але вже без паніки.
За даними першого півріччя цього року, темпи введення житла в експлуатацію дещо сповільнилися у порівнянні з аналогічним періодом 2024-го. В Україні ввели в експлуатацію 51 557 квартир (-6,7% рік до року) загальною площею 4,27 млн квадратних метрів (-6,4%). У Києві за цей період обсяги введеного житла впали на 22% - до 0,49 млн квадратних метра, тоді як Київська область вийшла в лідери за кількістю нових квартир, перетнувши позначку майже десяти тисяч.
На даний момент статистичних даних за весь 2025 рік ще немає, проте існує висока ймовірність, що в результаті року обсяги введеного житла в країні досягнуть межі 7,5-8 мільйонів квадратних метрів. Це показник нижчий за довоєнні рівні і, ймовірно, навіть менший ніж у 2024 році. Однак важливо зазначити, що не лише загальний обсяг є значущим, а й те, що сектор починає стабілізуватися в нових умовах. Ринок переходить від хаотичної фази "завершуємо все, що можемо" до більш впорядкованого підходу, який передбачає пріоритизацію проектів, вибір локацій та врахування платоспроможності кінцевих споживачів.
Різниця між регіонами у 2025 році стала ще помітнішою, ніж у 2024-му. Західні області, Київ з областю, центральні міста та прифронтові регіони живуть, по суті, в різних реальностях.
Львів, Івано-Франківськ та Закарпаття стали важливими осередками демографічної активності. У період з 2022 по 2024 роки ці регіони прийняли мільйони внутрішніх мігрантів, і багато з них не лише залишилися, а й почали будувати своє життя на новому місці. Це призвело до зростання попиту як на купівлю, так і на оренду житла.
Ті, хто спочатку розглядав переїзд як тимчасовий, поступово переходили до рішень про придбання квартир. До цього додається ще один важливий фактор - саме тут працюють найстабільніші логістичні маршрути для будматеріалів з Європи, що також підтримує активність будівництва.
У Києві ситуація виглядає інакше. Попит у столиці починає відновлюватися, але цей процес відбувається повільніше, ніж прогнозувалося два роки тому. Очікується, що введення нового житла у 2025 році, найімовірніше, залишиться на рівні 2024 року або навіть знизиться трішки нижче. Нові регуляторні вимоги, впровадження цифрового реєстру та посилений контроль призвели до скорочення кількості ризикових забудовників, але водночас певною мірою затримали початок нових проектів.
Додамо до цього, що Київ є одним із найдорожчих регіонів для будівництва, де витрати і ризики особливо відчутні. Не всі забудовники готові розпочинати нові проєкти в таких умовах. Багато покупців, у свою чергу, надають перевагу очікуванню, спостерігаючи за курсом гривні, та обирають готове житло замість квартир на етапі будівництва. Це змушує забудовників діяти максимально обережно.
У центральних регіонах, таких як Дніпро, Полтава та Вінниця, попит на житло не зник, проте став значно обережнішим. Деякі покупці перенаправили свої інтереси на вторинний ринок, де є можливість придбати готові квартири за більш доступною ціною. Інша частина споживачів обрала вичікувальну тактику, сподіваючись на реалізацію масштабних відновлювальних програм та нових механізмів підтримки. Як наслідок, первинний ринок у цих містах демонструє обережне зростання - на рівні 1-3% щорічно, а інвестиційна активність залишається на низькому рівні.
Найскладніша ситуація у прифронтових регіонах. Тут нові проєкти фактично не стартують, а введення в експлуатацію відбувається епізодично. У більшості випадків йдеться про добудову старих, довоєнних об'єктів або реалізацію державних програм реконструкції пошкодженого житла. Саме державні ініціативи, а не ринковий попит, сьогодні підтримують тут хоч якийсь рух.
У 2025 році ціни на нерухомість зросли помірно, але залишалися стабільними. Це не можна назвати "ціновим шоком", але й не спостерігалося явної стагнації. Така ситуація є наслідком впровадження нової моделі витрат на будівництво.
Після 2022 року Україна втратила частину великих виробничих майданчиків на Сході, а багато матеріалів стали імпортозалежними. Імпорт завжди означає більшу волатильність і чутливість до логістики. У 2025 році подорожчало все: бетон додав близько 15%, метал - понад 20%, оздоблювальні матеріали - 8-12%, електрика й кабельна продукція - близько 20%.
Логістика стала не лише дорожчою, а й менш передбачуваною. Маршрути доставки матеріалів з Європейського Союзу зазнали кількох змін, що залежали від ситуації на кордонах та рівня безпеки. Як наслідок, витрати на транспортування в деяких проектах зросли на 20-30%. Водночас західні регіони, які розташовані ближче до кордонів ЄС, відчули цей тиск меншою мірою в порівнянні з центральними та південними областями. Це частково пояснює, чому західна Україна змогла активно вести будівництво з нижчими фінальними витратами на квадратний метр.
Окрема тема - дефіцит робочої сили. З 2022 року значна частина українських будівельників виїхала за кордон. Щоб утримати тих, хто залишився, і поступово залучати нових, компаніям довелося піднімати зарплати в середньому на 12-15%, а в окремих регіонах - і більше. Це неминуче відображається на собівартості.
Нові вимоги до безпеки стають невід'ємною частиною будівельного процесу. Після 2023 року наявність укриттів, автономних генераторів, сонячних панелей, зміцнених конструкцій, енергоефективних фасадів та систем вентиляції з рекуперацією перетворилася з опцій на стандарт, який очікують покупці практично в усіх сегментах первинного житла. Комплекс цих рішень може збільшити загальні витрати на проєкт на 10-13%. Тому девелопери, які планують свою діяльність на тривалу перспективу, не можуть ігнорувати ці зміни у вимогах ринку.
У 2025 році середні ціни на нерухомість піднялися на 8-12% в гривнях. Проте за цими цифрами стоять два окремі сегменти ринку - первинний та вторинний, які демонструють різні темпи зростання. В порівнянні з кількома роками до війни, вторинний ринок зазнав більшого зростання, що має своє обґрунтоване пояснення.
По-перше, на вторинці зберігався дефіцит якісної пропозиції. Власники сучасних квартир у нових житлових комплексах з підземними паркінгами, нормальними укриттями та стійкою інфраструктурою не поспішали виходити на ринок. У той час як навантаження на великі міста на кшталт Києва, Львова чи Івано-Франківська лише зростало, обсяг дійсно ліквідних об'єктів залишався обмеженим.
У цій ситуації готові до заселення квартири, які можна отримати вже сьогодні, стали основним притяганням для покупців. Особливо ті, хто у 2020-2021 роках був готовий інвестувати на початкових етапах будівництва, тепер віддають перевагу варіанту з меншими ризиками та більшою певністю.
По-друге, у 2025 році на вторинний ринок почали повертатися інвестори. Хоча їх не так багато, проте їх присутність суттєво вплинула на формування цін. Інвестори віддають перевагу не незавершеним об'єктам, а готовим квартирам у містах з високими орендними ставками. Орендні ціни в Києві та Львові зросли настільки, що капіталізація цього доходу автоматично підвищила й ринкову вартість самих нерухомостей. Коли однокімнатна квартира у столиці здається за 17-18 тисяч гривень на місяць, власники вже не готові продавати її за цінами, що були до війни.
На фоні цих подій первинний ринок демонстрував більш помірний ріст цін. Незважаючи на те, що витрати на будівництво зростали, девелопери не мали можливості повністю перекласти ці витрати на покупців. Гранична ціна на первинному ринку залежить від платоспроможності населення, яка, в свою чергу, обмежується як рівнем доходів, так і ставками по іпотечним кредитам.
У 2025 році рівень процентних ставок залишався на досить високому рівні, внаслідок чого різке зростання цін могло б відштовхнути значну кількість потенційних покупців. Забудовники, які прагнули реалізувати свої об'єкти, були змушені знайти компроміс між справжніми витратами та готовністю споживачів платити. Як результат, вартість новобудов зросла на 5-9%, тоді як на вторинному ринку в окремих сегментах та регіонах ціни піднялися на 10-12% і більше.
2025 рік відзначився тим, що на ринку остаточно визначився структурний попит. Люди більше не придбавали житло "на всяк випадок"; натомість, вони все частіше робили це з конкретною метою — для проживання, перенесення бізнесу або отримання стабільного доходу від оренди.
Основною силою залишилися покупці для себе - 60-70% усіх угод. Мова переважно про сім'ї, які або вже переїхали в інше місто, або остаточно закріпилися там, де опинилися після 2022 року. Для них житло не стільки інвестиція, скільки базова потреба. Вони дивляться на автономність будинку, наявність укриття, близькість до роботи, шкіл і садків, доступність громадського транспорту. Вартість квадратного метра в цьому сегменті грає роль, але не завжди є вирішальним фактором. Важливіше, щоб житло відповідало новим стандартам безпеки і комфорту.
У 2025 році кількість інвесторів зменшилася у порівнянні з піковими доковідними та довоєнними періодами, але вони все ще присутні на ринку. Їхні підходи до інвестування зазнали змін. Тепер ці інвестори стали набагато більш вибірковими: вони звертають увагу на репутацію забудовника, стадію готовності об'єкта (не менше 70%), чіткий графік завершення будівництва та очікувану орендну прибутковість. За оцінками, інвестиційні угоди складають приблизно 15-20% ринку, але саме ця категорія учасників часто задає тренди у сегменті найбільш ліквідних активів.
Важливим аспектом є внутрішньо переміщені особи (ВПО). Для них придбання житла є не лише економічним, а й психологічним кроком. Частина ВПО, які не планують повернення до своїх рідних міст у найближчий час, надає перевагу довгостроковому проживанню в західних регіонах та Києві. Їх частка на ринку нерухомості складає приблизно 10-12%. Саме ці особи часто визначають попит на компактні, але якісні квартири, які мають зручну транспортну доступність та близькість до основних сервісів.
Ще кілька років тому говорити про повноцінний іпотечний ринок в умовах війни здавалося нереалістичним. Але 2025 рік показав, що навіть за високих ризиків і макроекономічної турбулентності іпотека може стати робочим інструментом.
Комерційні ставки за кредитами утримувалися на рівні 15-17% річних, але ключову роль відіграли державні програми, де ставка була суттєво нижчою на рівні 7-9%. Саме вони дали можливість тисячам сімей купити житло, яке інакше залишалося б недосяжним. У результаті кількість іпотечних угод зросла на 35-40% у порівнянні з попереднім роком, нехай і з доволі низької бази.
Іпотека є важливою не лише через можливість задовольнити відкладений попит. Вона також знижує залежність ринку від валютних коливань, заохочує девелоперів завершувати будівництво об'єктів, а не зупиняти його, і підтримує продаж як готового житла, так і новобудов, які знаходяться на завершальній стадії. Чим більша частка іпотечних покупців на ринку, тим більш стабільними стають обсяги угод, що спрощує планування нових проєктів для девелоперів.
2025 рік продемонстрував, що готельний сектор, попри всі ризики, став одним із найдинамічніших напрямів інвестування в українській нерухомості. Карпати - передусім Буковель і навколишні локації в радіусі 30-50 км - перетворилися на найбільш прогнозований туристичний ринок країни. Курорт працює цілий рік, стабільно генерує трафік, і саме це створює передумови для появи нових готельно-апартних проєктів. Завантаженість готелів у регіоні в середньому сягає 65-70%, що співвідноситься з показниками європейських гірських курортів.
Одним із свідчень привабливості цього напрямку є динамічний розвиток Буковелю: у 2024 році курорт відвідали близько 2,5 мільйона туристів, а доходи місцевих підприємств тільки за січень перевищили 1 мільярд гривень. Для інвесторів це означає не лише стабільний прибуток від туристичного потоку, але й можливість отримувати дохідність у межах 6-8% річних у валюті за умови професійного управління активами. Саме тому Карпати почали сприйматися не як емоційна інвестиція в "будиночок у горах", а як окремий сегмент інституційних інвестицій.
З'явився і новий тренд - професіоналізація ринку. У регіон зайшли керуючі компанії та спеціалізовані платформи, які працюють із готельними та апарт-об'єктами як з інвестиційним продуктом: із прогнозом доходу, аналітикою завантаженості, юридичним супроводом і стандартизованими моделями управління. Це знижує поріг входу для приватних інвесторів і формує більш прозору, зрозумілу бізнес-логіку цього сегмента.
Водночас інвестиції в готельний сектор залишаються областю з високими ризиками. Деякі проєкти виявилися переоціненими, а фактична прибутковість часто не відповідає тим обіцянкам, які надаються в рекламі. Тому 2025 рік став часом переходу до більш раціонального підходу в інвестуванні: акцент змістився на операційній ефективності, якості обслуговування, надійності керуючої компанії та потенціалі локалізації. Незважаючи на це, Карпати залишаються одним із небагатьох сегментів ринку нерухомості, де попит стабільно перевищує пропозицію, а довгострокові перспективи залежать більше від швидкості відновлення туристичної галузі, ніж від коливань внутрішньої економіки.
2026 рік має всі можливості перетворитися не лише на етап помірного зростання, а й на рік, коли відбудова набуде масштабного характеру. Головне питання полягає в тому, з якою швидкістю та в якому вигляді буде реалізовано потенціал, що накопичувався на ринку протягом останніх трьох років.
Прогнозується, що обсяги введення нового житла в експлуатацію можуть досягти 7,8-9 мільйонів квадратних метрів. Це зростання ймовірно буде зумовлено доступом до міжнародних фінансових ресурсів, переходом від окремих реконструкцій до комплексних програм відновлення цілого житлового району та міст, а також поступовим зменшенням ризиків для девелоперів. Одночасно, ціни, швидше за все, продовжать зростати в помірному темпі — на рівні 8-10% у гривні. Ринок увійшов в етап, коли забудовники вже не можуть різко підвищувати ціни, але зростання собівартості все ще змушує їх піднімати прайси.
В умовах позитивного макроекономічного розвитку можна сподіватися на поступове зниження вартості іпотечних кредитів. Якщо інфляційні показники та валютний курс залишаться стабільними, процентні ставки можуть знизитись до приблизно 13-14% річних, що призведе до збільшення частки іпотечних угод у загальному обсязі ринку. Це, в свою чергу, зробить житло більш доступним для представників середнього класу і сприятиме зростанню продажів у сегментах економ і комфорт.
Реконструкція, що відбудеться у 2026 році, має всі шанси стати основним фактором розвитку будівельного сектора. У певних містах обсяги реконструкцій можуть перевищити обсяги нового будівництва та досягти 50% ринкової частки. Це включатиме відновлення пошкоджених споруд, модернізацію застарілого житлового фонду, утеплення, зміцнення конструкцій, а також адаптацію будинків до нових стандартів безпеки та енергоефективності. Для девелоперів і підрядників це стане окремим, хоч і складним, але дуже перспективним напрямком діяльності.
#кредит #туризм #Українська гривня #Європейський Союз #Європа #Україна #Київ #Інвестор #Інвестиції #Київська область #Логістика #Робоча сила #Попит #Ціна #Мігрант #Львів #Ринок (економіка) #Підкарпатська Русь #Західна Україна #Дефіцитні видатки #Ставок #Вінниця #Дніпро #Івано-Франківськ #Будівельний матеріал #Собівартість #Полтава #Курортне містечко #Hypothec #Карпатські гори #Фасад #Буковель #Вентиляція (архітектура)
