Вопреки расхожему мнению, что «пациент скорее мертв, чем жив», ипотечное кредитование в стране за последний год пережило несколько важных этапов. Снижение процентных ставок в банковских программах, запуск государственной ипотеки под 7%, рост числа займов свидетельствуют о том, что процесс запущен. Массовыми покупки жилья в кредит на первичном рынке еще не стали. Для этого хотя бы каждый четвертый украинец, помышляющий о собственном жилье, должен воспользоваться кредитным плечом. Но сдвиг точно есть.
Я верю, что в дальнейшем у государственной программы ипотеки есть все шансы расти и развиваться. Для этого важно, конечно, увеличивать финансирование ежегодно как минимум на треть, пересмотреть размер первоначального взноса, ограничения по квадратуре. Также нужно что-то делать с верификацией доходов: либо учитывать теневую экономику (здесь, увы, без перемен уже много лет), либо банкам стоит рассмотреть возможность брать во внимание совокупный доход членов семьи за определенный период времени. Вопросов здесь больше, чем ответов.
Однако уже сейчас те, кто имеет стабильный официальный доход, вполне может обдумать возможность покупки квартиры в новостройке в ипотеку, которую выдают ряд известных банков. Вот часть из них: ПриватБанк, «Глобус Банк», Ощадбанк, «ОТП Банк», Укргазбанк, Кредобанк. Из девелоперов по государственной программе ипотеки в Киеве работают компании Perfect Group, «Інтергал-Буд», «Ковальская», KSM-GROUP, ИСК «Обрій», Citex Develompent.
Если вы созрели на кредит на квартиру, важно не упустить из виду ряд важных моментов.
Постарайтесь максимально увеличить первый взнос
Чем большую сумму вы внесете, тем меньше будет процент на тело и переплат по факту. Постарайтесь накопить больший платеж или воспользоваться помощью друзей, родных и близких.
Банк так же учитывает первоначальный взнос, как и ваши доходы, платежеспособность и надежность.
Конечно, если вы рассчитываете на минимальный первый взнос, потому что только так можете купить квартиру, тогда имеет смысл поиграться с квадратурой или расположением жилья. На первом этаже квартиры дешевле, чем на средних этажах дома.
Выбирайте для первой покупки небольшое жилье, которое потом может стать плацдармом для приобретения квартиры мечты. Только смотрите на его ликвидность.
Ознакомьтесь и выберите комфортную для себя систему платежей
У вас с вероятностью в 99,99% будет аннуитетная система платежей. При ней платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования. Платеж обычно ежемесячный, вариантов квартального платежа банки чаще всего не предоставляют.
А вот девелоперы, кстати, в программах рассрочки могут предоставлять вариант квартальных платежей. Программы эти бывают также достаточно длительными — до 3-5 лет (ЖК «Метрополис» — 5 лет, ЖК «Озерный Гай» — 3 года, ЖК Happy House — 3 года), в отдельных случаях — 7 лет (ЖК Lucky Land, ЖК Svitlo Park, ЖК «Файна Таун»).
Но с длительной рассрочкой увеличится стоимость квадрата, а с ипотекой она останется прежней, вы же купите квартиру за 100% стоимости. Но переплатить придется банку. И, конечно, если 3 – 7 лет вам не подходит, а нужно, скажем, 8 – 15 лет, то банковский займ вам в помощь.
Вносите платежи досрочно и по возможности больше
Сложнее всего придется в первые годы. Потому что тело кредита большое, если авансовый платеж был минимальный. Поэтому постарайтесь его как можно быстрее уменьшить. Оптимальный вариант — вносить досрочные платежи, если получается.
Вы также можете уменьшить срок кредитования. Регулярный платеж будет больше, но вы быстрее гасите основную часть, а значит, уменьшаете долю процентов.
В любом случае вам придется честно ответить на вопрос еще в самом начале пути: «А смогу ли я себе это позволить?» Важно осознавать, что ипотека — это забег, и он редко бывает на короткую дистанцию.
Чтобы не попасть в беду, лучше брать ипотеку на срок с запасом: накиньте в среднем год, если уверены в своем доходе на 80% и выше.
Общий срок рассчитывается на основании комфортной финансовой нагрузки, а также вашего потенциала: того, насколько быстро вы найдете новую работу, случись что с предыдущей; есть ли у вас подушка для платежей на случай форс-мажоров (сформируете ли вы ее в процессе).
Учтите, что у вас всегда должна оставаться комфортная сумма на нормальную жизнь: еду, быт, личные расходы. И помните: неправильно рассчитанная ипотека может ударить не только по кошельку, но и по ментальному здоровью.
