В 2021-м банки собираются выделить на ипотеку в 1,5 раза больше средств, чем в прошлом году. Дешевую ипотеку обещают и власть, и банкиры. Цель: дать возможность каждому работающему купить жилье по ставке в 10%.
Украинцам уже дают дешевую ипотеку?
Ставки по ипотеке напрямую зависят от ставок по депозитам. Чем больше будут снижаться процентные ставки по вкладам, тем дешевле будет для банка привлекать ресурс, и соответственно тем дешевле он будет давать этот ресурс в пользование другим клиентам. Индекс ставок по депозитам быстро снижался до июля 2020-го, что дало толчок для снижения ипотечных ставок.
С 1 июля государственный ПриватБанк запустил программу "Доступное жилье под 10%". Получить ипотеку по этой программе можно на срок до 20 лет с первым взносом от 30%. Эту инициативу лично приветствовал президент Владимир Зеленский, ведь еще в начале года он огласил проект доступного ипотечного кредитования – приоритетным. Позже к программе присоединились еще 4 банка: 2 государственных (Ощадбанк и Укргазбанк) и 2 частных (Кредобанк и ПравэксБанк). Пока снижение ставок по ипотеке – инициатива самих банков. Запуск целевой программы государственной поддержки ипотек только планируется.
Что интересно, "ипотека под 10%" составляет лишь чуть больше трети среди всех ипотечных кредитов, выданных за год: около 1,5 тыс на сумму 1,2 млрд грн. Получается, что ежемесячно все пять банков вместе выдавали всего лишь около 250 кредитов под 10% на всю страну. Почему же желающих получить дешевую ипотеку так немного?
Главная проблема – анонсированная ипотека под 10% на практике такой не является.
Действительно, эти банки выдают ипотеку меньше чем под 10% годовых, но только на первый год или полгода. После этого периода, у некоторых банков ставка просто вырастает, а у большинства она становится "плавающей": UIRD плюс маржа банка (от 2 до 4%). UIRD – это украинский индекс розничного депозита, рассчитанный на основе номинальных рыночных ставок по депозитам физических лиц, которые объявляют 20 основных банков Украины. Его рассчитывают на 3, 6, 9 и 12 месяцев. Сейчас такие условия выглядят привлекательно. Ведь UIRD на 3 месяца в гривне равняется всего 8,02%. Но не стоит забывать, что еще в 2015-м году UIRD доходил почти до 22%. Какой будет эта ставка через 5 или 10 лет – спрогнозировать сложно. Потому долгосрочный кредит на таких условиях в Украине – большой риск. В то же время, давать кредит под низкий процент на длительный период – рискованно для самих банков.
"В Украине мало банков, которые имеют доступ к долгосрочному финансированию, – рассказывает член Наблюдательного совета НБУ Виталий Шапран. – Они не могут гарантировать, что стоимость их ресурсной базы на следующие годы достигнет отметки менее 10%, также есть проблема со сроковостью ресурсной базы, ведь почти каждая вторая гривна в депозитном портфеле банков – это гривна, размещенная на депозитах до востребования".
Кроме годовых процентов за пользование кредитными средствами есть еще и дополнительные платежи: разовая комиссия за выдачу ипотеки, оценка имущества, ежегодное страхование предмета ипотеки и жизни заемщика, ежемесячная комиссия при погашении кредита. Таким образом, реальная ипотечная ставка сейчас достигает примерно 15% годовых. Если растянуть выплаты на 20 лет, то имущество обойдется в разы дороже его рыночной стоимости.
Что изменится в 2021-м?
Вместо 10% уже в этом году украинцам обещают снизить ставку до 7%, анонсировал на своей странице Facebook Денис Шмыгаль. "Президент Украины Владимир Зеленский поставил правительству задачу создать механизмы и инструменты, которые позволят запустить в Украине доступное ипотечное кредитование. Сегодня на заседании правительства было принято постановление, утверждающее такой механизм. Уже в этом году украинцы смогут взять ипотеку под 7%", – написал он.
Что предлагает правительство для доступной ипотеки:
ипотечная ставка – 7%;
максимальный срок ипотеки – 20 лет;
минимальный первоначальный взнос – 15% стоимости жилья;
программа заработает в рамках "5-7-9".
Насколько реально будет получить кредит с такой ставкой, покажет время. В НБУ уверены, что в 2021-м будет прослеживаться тенденция к снижению ставок по ипотеке и увеличению количества заемщиков. Регулятор и дальше планирует вести монетарную политику, которая обеспечивает умеренную и прогнозируемую инфляцию.
Также в направлении доступных ипотек работает и Министерство финансов. Профильный министр Сергей Марченко ранее заявлял, что они планирую создать специальную кампанию, докапитализированую правительством, которая позволит предоставлять ипотеки гражданам под 5-7% годовых на суммы до 2-х млн грн.
"Думаю, что, можно будет рассчитывать на создание конкурентной ситуации на этом рынке уже к концу 2021-го, – говорит Виталий Шапран. – При наличии государственных программ и прогнозируемой монетарной и процентной политики НБУ кредитование на покупку жилья под 7-10% вполне возможно".
Исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова не так оптимистична в прогнозах. Поскольку инфляция в конце 2020-го ускорилась, а в этом году вообще есть вероятность ее выхода за верхнюю границу, установленную НБУ, это может послужить причиной повышения учетной ставки, а с ней и ставок по ипотеке.
"Чтобы достичь существенного и устойчивого снижения ставок, нужна длительная финансовая стабильность, – утверждает Елена Коробкова. – Еще один источник снижения ставок по ипотеке – уменьшение кредитного риска для банков. Риски добавляют лишних процентных пунктов к ставкам, ведь каждый невозвращенный кредит должен быть компенсирован доходами от выплаченных кредитов, иначе нечем будет возвращать средства вкладчикам. Потому необходимо совершенствовать законодательство, недостатки которого часто позволяют недобросовестным заемщикам годами уклоняться от выплат по кредитам и блокировать передачу банкам или продажу заложенного жилья".
Сколько кредитов дают украинцам?
После кризисных 2008-го и 2014-го рынок ипотечного кредитования в Украине практически замер. Но в 2020-м эксперты отмечают постепенное его возобновление. Еще в 2018-м ставки по ипотеке в большинстве банков были больше 20% годовых. А в 2020-м, по результатам опроса финучреждений, средневзвешенная эффективная ставка (которая включает сопутствующие платежи в пользу банка) составляла 14,7% годовых.
"Для дальнейшего снижения ставки по ипотеке НБУ создает надлежащие экономические условия, обеспечивая, в соответствии со своей миссией, ценовую и финансовую стабильность. Кроме того, НБУ оказывает активную экспертную поддержку в процессе урегулирования рынка недвижимости", – говорится в ответе пресс-службы НБУ на запрос редакции.
По данным НБУ, за 10 месяцев прошлого года украинские банки выдали 4 297 новых ипотечных кредитов на общую сумму 2,75 млрд грн.
В целом потенциал для снижения процентных ставок по ипотеке есть. Но реализовать его будет непросто, в частности из-за нестабильной экономической ситуации, вызванной эпидемией коронавируса. К тому же ипотечное кредитование до сих пор остается рискованным для самих банков. Потому в 2021 году столь же существенного снижения ипотечных ставок, как в прошлом, и динамичного развития ипотечного рынка ожидать пока не стоит.
#Первая полоса #Финансы #кредитование #Кабмин #ипотека
