Нерухомість в зоні ризику: де в Україні можна знайти найдоступніше житло та чи існує на нього попит?

За даними сайту з аналізу ринку нерухомості ЛУН, містом з найдешевшим житлом в Україні станом на березень 2025 року є Запоріжжя. Це пояснюється тим, що місто є прифронтовим, адже чимала площа Запорізької області наразі знаходиться під окупацією російських військ. Ще одним фактором лідерства в антирейтингу Запоріжжя є те, що ціни на нерухомість в Донецькій та Луганській областях взагалі не внесли в список.

За даними ЛУН, середня вартість однокімнатної квартири в місті становить близько 18 тисяч доларів на вторинному ринку і 27 тисяч доларів на первинному. Двокімнатна квартира на вторинному ринку обійдеться в 24 тисячі доларів. Проте, як зазначає Тетяна Нерсесян, експерт з нерухомості з Запоріжжя, реальні ціни на житло можуть бути ще нижчими, повідомляє РБК-Україна.

"Ціни на нерухомість впали в середньому на 50%. Наприклад, квартири в престижних районах, які раніше коштували 55 тисяч доларів і більше, тепер продаються за 25-35 тисяч. Навіть об'єкти в новобудовах значно здешевшали. Якщо до війни однокімнатну квартиру під ремонт важко було знайти за 25 тисяч доларів, то зараз їх можна купити за 10-15 тисяч", - розповідає Нерсесян.

Ціни на житлову нерухомість у місті знизилися в два рази (фото: GettyImages)

За словами жінки, ціни, які вказані на платформах, таких як OLX, часто не відповідають реальному стану справ. Вона наводить приклад: квартиру, яку спочатку планували продати за 28 тисяч доларів, зрештою можуть продати за 17-18 тисяч доларів через рік, оскільки покупці не бажають ризикувати. Тому справжні угоди зазвичай укладаються зі значними знижками, адже в даний час на ринку головну роль відіграє не продавець, а саме покупець.

"Двокімнатну квартиру в "убитому" стані в Запоріжжі можна знайти за 9 тисяч доларів, тоді як аналогічні квартири в хорошому стані коштують близько 20 тисяч доларів. Однак покупців за таку ціну знайти складно. На ринку домінують місцеві жителі, які готові ризикувати, але буває й таке, що готові вкладати й люди із-за кордону, проте такі інвестори часто відмовляються від угод після чергових масованих обстрілів", - каже Тетяна Нерсесян.

Вона підкреслює, що ринок оренди зазнає значних змін. Ціни знизилися, а інтерес до оренди житла значно зменшився. Багато людей шукають квартири в більш віддалених районах, що знижує привабливість оренди в Запоріжжі. Проте сезонні коливання на ринку нерухомості Запоріжжя залишаються стабільними. За словами ріелтора, зимові місяці традиційно характеризуються меншою активністю, але навіть в цей час є можливість знайти покупців.

Проте Нерсесян зазначає, що споживачі прагнуть знайти найвигідніші пропозиції, тоді як продавці не бажають знижувати ціни до критичного рівня. Вона підкреслює, що навіть з закінченням конфлікту не слід очікувати швидкого відновлення цін на ринку нерухомості. За її словами, у найкращому випадку, у Запоріжжі через 1-2 роки ціни можуть повернутися до довоєнних показників, але це стосуватиметься лише об'єктів з високим попитом, таких як нові квартири або житло з якісним ремонтом.

Миколаїв - ще одне місто в Україні, відоме своїми доступними цінами на житло. Місцевий рієлтор Олександр Саприга у розмові з РБК-Україна зазначив, що попит на нерухомість все ще існує, але його характер змінився. За його словами, багато мешканців Миколаєва вирішують продати свої будинки чи квартири і переїжджають в інші регіони, зокрема в Одесу. Натомість, нерухомість купують переважно жителі Миколаївської та Херсонської областей, які втратили своє майно внаслідок війни. Придбати нове житло можливо завдяки державним сертифікатам на відновлення.

З весни 2024 року уряд розпочав програму видачі сертифікатів для мешканців Херсонської та Миколаївської областей, чиї домівки постраждали від війни. Багато людей використали цю можливість, обираючи нові квартири або будинки в залежності від суми, зазначеної в сертифікаті. Проте процес отримання фінансування не завжди проходить швидко. Деякі громадяни, які подали заявки ще в серпні 2024 року, досі чекають на сертифікати, у той час як інші, хто звернувся восени або взимку, вже змогли придбати житло, - повідомляє Олександр Саприга.

Експерт з нерухомості відмічає, що у 2022 році ціни на житло в Миколаєві різко впали, але за останній рік ринок поступово відновився. Наприклад, однокімнатну квартиру неподалік від центру міста зараз можна придбати за 20-25 тисяч доларів. Ціна залежить від багатьох факторів: типу будинку (цегла чи панель), поверху, стан житла тощо.

"В даний час в Миколаєві фактично немає нових житлових проектів. Більшість угод здійснюється на вторинному ринку. В Одесі ж будівництво набирає обертів, і багато жителів Миколаєва, які вирішили продати своє житло, вкладають гроші саме в цей регіон. Попит на нерухомість у Миколаєві залежить від різних обставин, зокрема від військової ситуації. Після кожного обстрілу ринок може зазнавати затишшя на кілька місяців, оскільки люди не бажають ризикувати. Проте в моменти спокою активність на ринку знову зростає", - зазначає чоловік.

У Миколаєві новобудов майже не спостерігається, проте в сусідній Одесі будівництво триває з великим ентузіазмом (джерело: Facebook.com ЖК "Lucky Land").

Чоловік додає, що люди, які купують житло, часто обирають райони, де, на їхню думку, менше ризиків обстрілів. Однак, за словами Саприги, ніхто не може гарантувати безпеку в умовах війни. Ринок нерухомості Миколаєва продовжує адаптуватися до воєнних умов. Сертифікати на відбудову стали новим стимулом, але процес їх отримання залишається непростим. Ціни на житло поступово зростають, але ринок залишається вразливим до зовнішніх факторів, таких як обстріли та економічна нестабільність.

До початку повномасштабного вторгнення Харків поступався лише Києву за цінами на квадратні метри. Сьогодні місто розділяє передостаннє місце з Миколаєвом за вартістю однокімнатних квартир, середня ціна яких становить близько 21 тисячі доларів. Проте, Харків та Миколаїв є не лише сусідами в рейтингу цін, а й мають спільний статус прифронтових міст. Крім того, ринок нерухомості в Харкові також почав активізуватися завдяки програмі відновлення зруйнованого житла.

"Обмежений термін дії сертифікатів, що становить 30 днів, в поєднанні з високим попитом призвів до підвищення цін на нерухомість у ряді районів на 20-30%. Кожна друга угода на ринку укладається саме завдяки цим сертифікатам. Навіть після закінчення терміну дії одного сертифікату, через кілька місяців знову видаються нові, що допомагає підтримувати активність на ринку", - зазначає місцевий експерт Олександр Балаба в розмові з РБК-Україна.

Державна програма з відновлення активізувала ринок Харкова на 30% (фото: GettyImages)

Чоловік пояснює, що розмір компенсації визначається на основі вартості втраченого житла. Наприклад, власники будинків площею 30-40 квадратних метрів можуть отримати близько одного мільйона гривень. У випадку з двокімнатною квартирою в Харкові площею 58 квадратних метрів компенсація може досягати 44 тисяч доларів (приблизно 1,7 мільйона гривень). Він також зазначає, що в окремих випадках сім'ям можуть видавати до двох сертифікатів, що відкриває більше можливостей для покупців.

"Система сертифікацій почала свою активну діяльність на початку 2024 року, і за останні шість місяців кожна друга угода на ринку укладається завдяки цим компенсаційним заходам. Об'єкти, які раніше могли залишатися без продажу роками, тепер розпродаються всього за кілька тижнів. Це не лише оживлює ринок нерухомості, але й позитивно впливає на економіку в цілому: зростають податкові надходження, активізується будівництво та ремонти, а також створюються нові робочі місця", - зазначає Балаба.

Він зазначає, що нові житлові комплекси, які до початку війни оцінювалися в 30 тисяч доларів, у перший рік інтенсивних бойових дій втратили в ціні, знизившись до 12 тисяч умовних одиниць. Нині їхня вартість коливається в межах 17 тисяч доларів. Водночас експерт помічає зростання інтересу до квартир, які мають свіжий ремонт.

Салтівка, найбільший мікрорайон Харкова, продовжує залишатися одним із найпривабливіших місць для тих, хто шукає житло. Найбільший інтерес проявляється до квартир, розташованих поблизу станцій метро, особливо на Ювілейному проспекті та Салтівському шосе. Водночас, райони, що знаходяться на відстані від основних транспортних вузлів, мають менший попит, - зазначає експерт.

Олександр Балаба зазначає, що ініціатива "єОселя", яку запустила держава для підтримки ринку, не має значного впливу на Харків через обмежене фінансування. Він підкреслює, що, наприклад, у Львові на пільгові іпотечні програми виділяються мільярди гривень, тоді як у Харкові ця сума становить лише 10 мільйонів гривень на місяць.

Він зазначає, що очікування завершення війни може стати додатковим стимулом для зростання цін на нерухомість. Однак, за його словами, наразі багато продавців завищують вартість житла, сподіваючись на швидке відновлення ринку. Наприклад, деякі намагаються продати двокімнатні квартири за 40 тисяч доларів, хоча реальний попит на такі об'єкти залишається обмеженим.

Четвертим у списку міст з найдешевшою нерухомістю є Суми, де, за даними ЛУН, квартири на первинному ринку продаються за найменшою ціною в країні , що становить близько 26 тисяч доларів за однокімнатну. Ціни на житло впали в середньому на 30% порівняно з довоєнним періодом, каже сумський рієлтор Віталій Проценко. Він уточнює, що попит зберігається лише на житло з ремонтом, особливо на вторинному ринку.

Середні ціни на житло у Сумах на вторинному ринку:

Первинний ринок нерухомості (новобудови):

Як і для інших прифронтових міст, державні сертифікати на відбудову зруйнованого житла відіграють значну роль в активізації ринку нерухомості. Віталій Проценко розповідає, що в лютому 2024 року багато людей скористалися цими сертифікатами для придбання житла у Сумах. Однак термін дії сертифікатів обмежений 30 днями, тому після їх завершення попит на ринку суттєво впав.

"Сертифікати надаються в різних розмірах, в залежності від вартості знищеного житла. Наприклад, за зруйнований будинок можна отримати компенсацію до одного мільйона гривень, що робить можливим придбання двокімнатної або трикімнатної квартири в Сумах," - коментує рієлтор.

Чоловік акцентує увагу на тому, що в даний момент в місті значно важче знайти вільну квартиру не для придбання, а для оренди. Це пов'язано з тим, що велика кількість переселенців та військових ускладнює процес пошуку житла для тимчасового проживання.

"Середня вартість оренди однокімнатної квартири з ремонтом становить близько 7 тисяч гривень на місяць, без урахування комунальних витрат. У новобудовах ціни можуть досягати 12 тисяч гривень за кімнату. Враховуючи, що військові часто шукають житло колективно, ціни можуть підвищуватися до 10-15 тисяч гривень за однокімнатну квартиру", - підкреслює Віталій Проценко.