Які кроки вжити для зустрічі іноземних інвесторів?

Українські розробники часто підкреслюють важливість іноземних інвестицій, вважаючи їх ключем до майбутніх можливостей. Це дійсно відповідає дійсності. Після здобуття перемоги та в процесі масштабного відновлення, країна може стати однією з найбільш привабливих для інвесторів у Європі. Очікується значний попит на житло, велика потреба в новій інфраструктурі, оновленні міського середовища та створенні сучасних форматів нерухомості.

Проте важливо бути обережними в своїх очікуваннях. До цього часу в Україну іноземні інвестиції надходили переважно в окремі перспективні проєкти, оскільки країна не могла запропонувати різноманіття інвестиційних можливостей. Крім того, для великих інвесторів не було достатньо просторів для діяльності. Внаслідок цього, наприклад, в нашій країні досі немає жодного міжнародного девелопера, який би працював на системному рівні.

Щоб привабити іноземні інвестиції, країні недостатньо лише потенціалу. Досвідчені інвестори не вкладають гроші на основі емоцій, симпатій чи вражень від візуальних матеріалів. Вони надають перевагу тим проектам, які можна об'єктивно оцінити, проаналізувати та зрозуміти.

Тому головне питання для українського ринку нерухомості сьогодні звучить не "як переконати іноземного інвестора повірити в нас?", а практичніше: "що ми як учасники ринку маємо підготувати, щоб Україна стала для міжнародного капіталу зрозумілою?"

Зрозуміла концепція, що лежить в основі основ.

У девелопменті звикли мислити продуктом: локація, архітектура, планування, вартість квадратного метра, темпи будівництва. Для покупця квартири це важливо та для інституційного чи приватного іноземного інвестора цього замало.

Для нього важливо розуміти цю систему. Яким чином функціонує бізнес-модель? Хто є основним споживачем продукту? Які джерела доходу? Хто контролює актив після його запуску? Які існують ризики і як їх мінімізують? Як виглядає прозорість звітності? Яка структура повернення інвестицій?

Інвестори не сподіваються на відсутність ризиків, особливо в умовах війни в Україні. Проте вони прагнуть, щоб ризики були чітко визначені, проаналізовані та враховані в бізнес-моделі. Непрозорість викликає більше занепокоєння, ніж самі ризики. Основою всього є звітність, відповідальність та прозорість.

У попередні роки багато іноземних інвесторів зіткнулися з негативними аспектами своєї діяльності в Україні. Не варто ігнорувати цей факт. Тому, всім нам, хто активно займається ринком і сподівається на залучення іноземних капіталів у майбутньому, необхідно створити належні умови для цивілізованого ставлення до інвестицій.

Саме з цієї причини українським девелоперам необхідно переходити до терміна "інвестиційні продукти". Важливо не лише демонструвати, що ми зводимо нові будівлі та якими естетичними вони будуть, а й розкривати деталі функціонування цих об'єктів як активів.

Чому концепція build-to-rent є зрозумілою для міжнародних інвесторів.

Один із форматів, який викликає інтерес у міжнародних інвесторів, - це build-to-rent, тобто нерухомість, що розроблена спеціально для оренди.

Ця модель зрозуміла у світі, бо вона переводить житлову нерухомість із логіки "купив і сам вирішуй, що робити" в логіку керованого бізнес-активу. Є будинок, є орендарі, є оператор і сервіс, відповідно, заповнюваність та регулярний грошовий потік. Модель перевірена й працює вже десятиліттями на розвинених ринках.

Для інвестора це абсолютно новий рівень якості продукту. Операційна ефективність має вирішальне значення: як швидко відбувається здача квартир, який рівень вакантності, хто займається комунікацією з орендарями, а також питаннями ремонту, обслуговування, платежів і юридичних аспектів.

Ми бачимо це на власних перемовинах. Іноземний інвестор ставить не менше питань про управління активом після введення в експлуатацію, ніж про саме будівництво.

У наших перших двох проєктах частка іноземних інвесторів становила майже 50%. Для українського ринку це суттєво. І на мою думку, причина була якраз в тому, що модель була зрозумілою. Особливо для американців, британців, ізраїльтян.

Досвід свідчить, що для інвестора існує чотири ключові аспекти: місце розташування, попит серед орендарів, професійне управління та передбачуваний дохід. Коли ці елементи об'єднуються в цілісну систему, дискусія набуває більш конкретного характеру.

Забігаючи наперед, вважаю, що, девелопер майбутнього не зможе обмежуватися лише будівництвом. Знадобляться більш системні чи навіть екосистемні речі, щоб створювати інвестиційно зрозумілу інфраструктуру навколо своїх продуктів.

Урок Польщі: спочатку внутрішній ринок, потім зовнішній капітал

Пригадаємо шлях Польщі перед її приєднанням до Європейського Союзу, коли довіра до великих європейських фондів та приватних інвесторів була ще незначною. Польща розпочала з формування основ своєї капітальної інфраструктури, зокрема, зробивши акцент на розвитку Варшавської фондової біржі.

Вони не просто очікували на зовнішнього інвестора, а почали з формування пропозиції активів всередині країни для задоволення попиту внутрішнього інвестора передусім. Держава продавала частки великих підприємств, залучала громадян до співволодіння економікою, запускала механізми, і так поступово створювався ринок.

Цей урок для України вкрай важливий. Тому що іноземний капітал охочіше приходить туди, де вже наявний ринок, внутрішній інвестор, прозорі інструменти й зрозумілі правила гри. Якщо цього не буде, є ризик опинитися в ситуації, коли зовнішній капітал прийде не як партнерський, а як той, що диктує умови. Якщо країна сама не бере участі у власному зростанні, вона стає територією чужих угод.

Ось чому Україні важливо не лише навчитися залучати міжнародні інвестиції, але й розвивати власний ринок капіталу. Ми маємо внутрішні ресурси: приватні накопичення громадян, які зберігаються вдома, державні активи та перспективні підприємства. Нам лише потрібні чіткі, прозорі та надійні механізми для їх використання.

Київ продовжує залишатися важливим стратегічним ринком.

Сьогодні спостерігаємо, що деякі іноземні інвестори обережно оцінюють можливості України. Наша країна привертає їхню увагу через потенційно вищу прибутковість. У той час як на багатьох розвинених європейських ринках інвестори зазвичай розраховують на 3-5% річних, в Україні якісні активи можуть приносити близько 8%, а іноді й 10% річних.

З іншого боку, безпекові ризики виступають серйозною перешкодою. Саме з цієї причини готельні оператори та інвестори в нерухомість зараз зосереджують свою увагу на західній частині країни. Це абсолютно зрозуміло.

Однак Київ продовжує залишатися найбільшим і найважливішим ринком з стратегічної точки зору. Це столиця, де зосереджені основні ресурси (економіка, бізнес, населення). Так, місто зазнає атак. Так, іноземним інвесторам важко приймати рішення в умовах такої безпекової ситуації.

Завдання українського бізнесу полягає не в тому, щоб замовчувати цю реальність. Навпаки, потрібно відкрито говорити про ситуацію і демонструвати, як ми справляємося з ризиками. Адже навіть в цих умовах наш ринок залишається активним, існує попит, а якісні моделі продовжують розвиватися.

Інвестиційне вікно відкриється. Готовими будуть не всі

Я впевнений, що іноземні інвестиційні фонди, приватні інвестори та держави незабаром візьмуть участь в інвестиціях в Україні. Це не питання "якщо", а "коли". Міжнародна фінансова структура вже починає формуватися, зокрема, Ukraine Investment Framework у рамках 50 мільярдів євро Ukraine Facility має на меті залучити до 40 мільярдів євро інвестицій для відновлення, реконструкції та модернізації.

Однак важливо усвідомлювати, що коли це вікно можливостей розшириться, доступ до нього не буде рівним для всіх. Інвестиції насамперед направляться туди, де існують готові проекти, чіткі бізнес-моделі, прозорі механізми управління та здатність пройти перевірку due diligence. Українському ринку нерухомості слід почати підготовку вже сьогодні. Насправді, девелопер повинен представити інвестору не лише проектну документацію, а й комплексну інвестиційну структуру: фінансову модель, сценарії ризиків, механізми звітності та зрозумілі виходи з інвестицій.

Не варто сподіватися на якийсь "унікальний план", що сам по собі принесе фінансові прибутки у всі сфери. Інвестиції функціонують зовсім по-іншому. Скільки б води не вилити на пісок, результату не буде. Проте, якщо ґрунт ретельно підготовлений, засіяний та належно доглянутий, капітал дійсно може забезпечити зростання.

Наша домашня робота - це створити такий ґрунт. Будувати зрозумілі інвестиційні девелоперські продукти. Працювати з операційною моделлю. Управляти ризиками. Вже зараз формувати ринок, у який готові інвестувати самі українці. І зробити так, щоби великий зовнішній капітал захотів стати частиною нашого зрілого ринку.