Закохатися в Лісабон або почати роман з Токіо: як обрати ідеальну нерухомість у 2025 році 1 серпня 2025 | УНН

Оригінальна стаття від фінансової експертки Олени Сосєдки.

Кажуть, що найгірше — це ідеальне побачення, коли все йде за планом, а потім раптово відбувається емоційне "привидіння". Однак, на основі власного досвіду можу стверджувати, що інвестиції в закордонну нерухомість у 2025 році можуть виявитися ще більш болючими, ніж несподіване ігнорування. Тобі обіцяють 20% річних, ти малюєш уявлення про балкон з видом на океан, уявляєш собі ранкову каву під інжирним деревом, а потім твої мрії стикаються з суворою реальністю. І тут ти розумієш, що не досягаєш очікуваного ROI (повернення інвестицій), адже район, який ти обрав, виявився невдалим. Або ж купуєш нерухомість для здачі в оренду, але орендарі з'являються лише в сезон.

На основі мого аналізу, близько 70% інвесторів у "прибуткову" нерухомість виявляються в збитках або не отримують запланованого доходу. Основні причини цього явища досить прості: невірний вибір місця, надмірні сподівання, недостатній аналіз попиту та недооцінка витрат. У цій колонці я прагну створити аналітичний інструмент для оцінки активних ринків нерухомості та дослідити, чим 70% невдалих інвесторів відрізняються від 30% тих, хто стабільно отримує очікуваний прибуток.

Ринок нерухомості можна класифікувати на три основні групи: надійні лідери, перспективні зірки та застарілі об'єкти, які втрачають свою привабливість. Розглянемо спершу ті, що відрізняються стабільністю та надійністю.

Лідером у цій категорії є Португалія. Вона нагадує колишнього партнера, який, незважаючи на минуле, залишається привабливим і романтичним, продовжуючи дарувати квіти на свята. Найбільший інтерес з боку інвесторів спостерігається в Лісабоні та Порту. Це й не дивно, адже ці міста є найпопулярнішими серед туристів. Тому очевидним є напрямок інвестицій у нерухомість — короткострокова оренда для туристів. Проте слід бути обережними, адже існують певні обмеження в рамках програми "золота віза" та регулювання Airbnb в окремих муніципалітетах. Тому, купуючи нерухомість у Лісабоні чи Порту, потрібно враховувати, що з жовтня 2023 року програма, яка дозволяла іноземцям отримати посвідку на проживання в Португалії в обмін на інвестиції, більше не діє. До того ж, можуть виникнути труднощі з орендою житла, оскільки в туристичних містах країни діє мораторій на реєстрацію нових об'єктів для короткострокової оренди. Це означає, що власники нерухомості не можуть легально здавати свої квартири через Airbnb або Booking без ліцензії Alojamento Local.

На другій позиції розташована Іспанія. Цей ринок відзначається зрозумілістю і стабільністю, а попит на короткострокову оренду серед європейців активно зростає в таких містах, як Коста-Бланка, Малага та Валенсія. Варто зазначити, що Валенсія стала одним із найпривабливіших міст для українців після початку війни. Проте і тут існують певні ризики. По-перше, у багатьох прибережних зонах ціни на нерухомість є завищеними, а по-друге, інвесторам слід бути особливо обережними в Барселоні. Місцева адміністрація оголосила "війну" короткостроковим орендам і має намір скасувати всі ліцензії на оренду до 2028 року, щоб звільнити житло для місцевих жителів через стрімке зростання вартості оренди. Тож цей ринок більше підходить для досвідчених інвесторів, ніж для новачків.

Ще один помітний лідер серед країн для інвестицій в нерухомість - це, звісно, Дубай. Серед сильних сторін: безподатковий дохід, "золота віза" на 10 років, масштабна забудова, привабливість для релокантів з Європи та СНД. Однак, вкладаючи гроші в дубайський ринок нерухомості, віддавайте перевагу проєктам з гарантованою орендною ставкою та оминайте перенаселені райони, де ціни на купівлю зросли на 20-30%, однак це не відобразилось на вартості здачі.

Іншим гравцем, який повільно, але впевнено виходить з тіні Дубаю, є Абу-Дабі - столиця Об'єднаних Арабських Еміратів. Цей ринок є стратегічним і більш зрілим, ніж може здатися на перший погляд. На відміну від яскравого та динамічного Дубаю, Абу-Дабі асоціюється зі стабільністю, стратегічним баченням та меншою кількістю спекуляцій. Тут менше "шуму", але більше акценту на довгострокових проєктах, які зосереджені на житлі середнього і преміум класу, а також на районах, орієнтованих на резидентів та корпоративних клієнтів. Слід зазначити, що ціни за квадратний метр тут на 20-25% нижчі, ніж у Дубаї, проте орендна дохідність залишається на рівні 6-7% на рік.

Тепер звертаємо увагу на нові напрямки, що починають викликати інтерес у інвесторів. Вони нагадують свіжі інтриги — обіцяють багато, але вимагають обережності.

Після відновлення економічної ситуації та зростання валового внутрішнього продукту на 2,2% у 2024 році, Греція стала помітним учасником ринку нерухомості. Афіни та Салоніки є ідеальними містами для довгострокової оренди, тоді як острови підходять для сезонного використання. При виборі цього напрямку для інвестицій варто звернути увагу на нові умови отримання посвідки на проживання через інвестиції: якщо раніше мінімальна сума становила €250 тисяч, то тепер вона підвищилася до €800 тисяч у популярних регіонах, таких як Афіни, Пірей, Салоніки, Міконос, Санторіні та острови з населенням понад 3 100 осіб. Важливо також зазначити, що інвестиційна сума повинна бути вкладена в один об'єкт нерухомості, без поділу на кілька частин.

Ще одна країна, що сьогодні отримує визнання як "нова яскрава зірка" на арені інвестицій у нерухомість, — це Кіпр. Наразі спостерігається стабільний інтерес з боку інвесторів з України, Ізраїлю та Близького Сходу, особливо серед IT-фахівців, підприємців і фрілансерів. Найбільш затребувані локації включають Лімасол, Нікосію, Пафос та Ларнаку. Високим попитом користуються нові будівлі, а також апартаменти в житлових комплексах із закритою територією, паркінгом і басейном. Дохідність від короткострокової оренди у високий туристичний сезон становить 6-8%, тоді як для довгострокової оренди — 3,5-5%. Важливо зазначити, що з 2024 року Кіпр скасував статус "non-domiciled", який звільняв іноземців від податку на дивіденди та відсотки. Нові правила оподаткування доходів від оренди передбачають ставку 15% після вирахування витрат. Також існує оборонний збір у розмірі 3% на дохід та щорічний місцевий муніципальний податок приблизно €200-600 на рік, в залежності від регіону.

Якщо ж вас мало цікавить житлова нерухомість під оренду, рекомендую звернути увагу на Японію, особливо Токіо. Де капітальні інвестиції в офісну нерухомість у 2025 році зросли на 23%. Ринок там стабільний, і постійно зростає. Право власності чітко регулюється, а корупційні ризики мінімальні. Серед мінусів: складна бюрократія для іноземців та високі вимоги до документації - однак це можна вирішити через роботу з локальними юристами та фінансовими консультантами.

Проте не всі сектори виправдовують завищені сподівання. Серед ринків, де інвестиційний оптимізм стикається з жорсткою дійсністю, опиняються країни, які нещодавно вважалися "золотим стандартом". Сьогодні ж вони все більше нагадують стосунки, в яких залишаєшся лише через звичку, а не через обіцянку майбутнього.

Серед коханців, які більше не гріють серце, можна виокремити Лондон. Зараз на ринку спостерігається обвал продажів у сегменті люкс -37%, зростають податки на майно та жорсткі правила для нерезидентів. Однак, якщо відмовлятися від цього напрямку не плануєте - зверніть увагу на менш "брендові" райони. Як це останнім часом роблять американці, вкладаючи гроші в ринок, що летить у прірву, з надією на швидке відновлення в майбутньому.

Ще одним менш привабливим напрямком для інвестицій у нерухомість останнім часом вважається Берлін. Серед основних труднощів: обмежена кількість доступних об'єктів, повільні темпи нової забудови та суворе регулювання орендних відносин. Крім того, прибутковість інвестицій (ROI) часто не перевищує 3%, що робить такі вкладення малоперспективними з огляду на ризики.

Тож, інвестиції у закордонну нерухомість це щось схоже між вибором чоловіка в піджаку та шкірянці: обидва можуть виявитися абʼюзерами та зрадниками, з обома можуть бути розбіжності смаків та потреб. Але водночас -- і один, і другий цілком можуть виявитися тими, хто носитиме вас на руках, підтримуватиме у скрутні часи та виправдає кожне вкладене очікування. Тож, обираючи, прислухайтеся не тільки до цифр та аналітичних прогнозів, а й до серця та інтуїції.

Справжнім секретом успіху є стратегічний підхід, усвідомлення місцевих особливостей та уважне управління ризиками. Рекомендую звертати увагу на ті напрямки, що відповідають вашим цілям: чи прагнете ви отримати дохід від оренди, скористатися податковими пільгами, чи ж отримати резидентство або громадянство.